Расчет базовой ставки арендной платы

Содержание

Приложение N 1. Методика расчета арендной платы по договору аренды нежилого помещения (здания) | ГАРАНТ

Расчет базовой ставки арендной платы

Приложение N 1
к Положению “О порядке сдачи в
аренду муниципального имущества”

Методика
расчета арендной платы по договору аренды нежилого помещения (здания)

16 июня 2015 г., 16 февраля 2016 г.

Исходной величиной для определения арендной платы за 1 кв. м площади муниципального недвижимого имущества (здания, помещения) в год принимается базовая сумма – базовая ставка годовой арендной платы.

Размер арендной платы в год за конкретное здание, помещение определяется путем умножения базовой суммы на коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы, в зависимости вида деятельности арендатора (К1), категории арендуемых помещений (К2), места расположения арендуемого объекта (К3), а также на количество квадратных метров арендуемой площади.

При расчете арендной платы коэффициенты могут применяться как ко всему объекту аренды в целом, так и к его части, имеющей характеристики, которые являются основанием для применения таких коэффициентов.

Общая сумма арендной платы по договору аренды в месяц (А) определяется по формуле:

;

где:

– размер арендной платы за арендуемую площадь, без учета площади подвального (полуподвального) помещения, находящегося внутри здания (руб.);

;

– размер арендной платы за пользование подвальным помещением (полуподвальным помещением), находящимся внутри здания (руб.);

;

– арендуемая площадь этажа, расположенного в здании выше уровня тротуара (кроме площадей, обозначенных переменной S1) и пропорционально ей площади мест общего пользования, условно принимаемой для определения платы за пользование указанными местами.

– арендуемая площадь подвала (полуподвала) находящейся внутри здания и пропорционально ей площади мест общего пользования, условно принимаемой для определения платы за пользование указанными местами.

– коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности в зависимости от вида деятельности арендатора.

– коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за нежилое помещение муниципальной собственности в зависимости от категории арендуемого помещения (здания).

– коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за нежилое помещение муниципальной собственности в зависимости от места расположения арендуемого объекта (Приложение N 2).

– базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв. м нежилого помещения муниципальной собственности.

Арендная плата за объект, используемый в течение неполного рабочего дня, устанавливается путем ее пересчета за каждый час (почасовая арендная плата) и умножения на время использования объекта в часах. При расчете почасовой арендной платы число дней в году (месяце) и количество часов в сутках принимаются равными соответственно 360 (30) дням и 24 часам.

Условия и сроки внесения арендной платы указываются в договоре аренды.

Коэффициент,
применяемый при расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), в зависимости от вида деятельности арендатора. (К1)*

N п/пКатегория арендатора в зависимости от вида деятельностиКоэффициент К1
1.Органы местного самоуправления, и их структурные подразделения; муниципальные учреждения, содержащиеся за счет местных бюджетов0,1
2.Помещения, используемые под спортивно-оздоровительные детские и юношеские клубы, для организации досуга детей и подростков0,1
3.Государственные и негосударственные образовательные учреждения.0,1
4.Индивидуальные предприниматели, организации и предприятия, занимающиеся обслуживанием и эксплуатацией бань0,1
5.Индивидуальные предприниматели, организации и предприятия, занимающиеся обслуживанием и эксплуатацией жилого фонда, объектов коммунального назначения, прачечных0,3
6.Негосударственные лечебно-профилактические учреждения, организации0,3
7.Благотворительные общественные организации0,3
8.Организации и индивидуальные предприниматели, выполняющие муниципальный заказ или реализующие социально значимые инвестиционные программы0,5
9.Производство продуктов питания и ТНП0,5
10.Ритуальные услуги0,5
11.Реализация продуктов питания1,5
12.Реализация промышленных товаров2
13.Банки и другие кредитные организации3
14Прочие виды деятельности1
15.– Общественные организации инвалидов;- Организации, осуществляющие реабилитацию инвалидов;- Организации, в которых инвалиды составляют 50% от общего числа работающих;- Ветеранские организации;- Организации, осуществляющие обслуживание ветеранов по льготным ценам0,5
16.Организации и предприятия, оказывающие услуги почтовой связи0,5

– данный коэффициент применяется в случае непосредственного использования арендуемой площади для указанной деятельности.

Коэффициент,
применяемый при расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), в зависимости от категории арендуемого помещения (здания) (К2)

N п/пКатегория арендуемого помещения (здания)Коэффициент К2
1.Подвальные помещения0,3
2.Гаражи, складские помещения, открытые площадки0,5
3.Здания, помещения в зданиях, в том числе полуподвальные, с неполным благоустройством0,7
4.Прочие1,0

Коэффициент,
применяемый при расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), в зависимости от места расположения арендуемого помещения (здания) (К3)

N п/пМесто расположения арендуемого помещения (здания)Коэффициент К3
1.Р-н Чесноковка, п. Токарево, р-н Велижановка, р-н Раздолье, р.п. Белоярск, (залинейная часть), р-н УБ 14/8, Промплощадка0,3
2.Мкр-н Дорожник, р-н Бажово, р-н АТП, пос. Рассвет0,5
3.Павло-Корчагинский р-н, р.п. Белоярск, пос. Новогорский1
4.10-й микрорайон, улицы Прудская, Крылова, Григорьева, Анатолия, Хлебозаводская, Красноармейская, Обская, 9-е Января1,5
5.7, 8 микрорайон, привокзальный рынок, улицы Октябрьская, Ударника, ХХП Партсъезда, Деповская, Гагарина, Парковая, Космонавтов, 40 лет Победы, Красногвардейская, Барнаульская, Черепановых, Партизанская, Строительная.2

– данный коэффициент не применятся к помещениям, используемым под спортивно-оздоровительные, детские и юношеские клубы, для организации досуга детей и подростков, а также к индивидуальным предпринимателям, организациям и предприятиям, занимающимся управлением, обслуживанием, и эксплуатацией жилого фонда, объектов коммунального назначения, бани и прачечные.

Источник: https://base.garant.ru/7379241/b89690251be5277812a78962f6302560/

Формируем грамотную арендную ставку за склад

Расчет базовой ставки арендной платы

Арендная ставка – это общая сумма платежа за аренду определенного объекта без учета налогов. Если говорить более подробно, то это стоимость, которую человек будет платить собственнику, например, за один кв. м. площади в течении месяца.

Сама аренда подразумевает собой передачу имущества на пользование за сумму денег. Стоимость за аренду и срок использования прописывают в договоре.

Как правило, арендатор выплачивает деньги собственнику каждый месяц.

Есть возможность изменения суммы в зависимости от договоренности. Однако при аренде объекта арендодатель может придерживаться общепринятых сумм за квадратный метр площади.

Следовательно, если вам говорят, что арендная плата повысилась, значит стоимость оплаты за один кв. м. площади будет больше.

От чего зависит ставка?

Один из самых важных вопросов, который возникает у собственника – размер платы. Ведь он должен правильно рассчитать сумму, чтобы иметь спрос у арендаторов. Если цена будет высокой, спроса не будет. Если же ниже рыночной – у людей появится настороженность и вопросы. Поэтому разумное определение размера арендной платы важен.

Рассмотрим факторы, которые могут влиять на арендную ставку:

  • Месторасположение. Чем удобнее располагается объект, тем дороже стоимость. Например, важно наличие хороших дорог для движения транспорта
  • Площадь территории. Если площадь больше, то стоимость будет дороже, так как она рассчитывается из общего количества квадратных метров
  • Внутренняя отделка помещения. Здание с новым ремонтом будет оцениваться выше, нежели то, что требует ремонта
  • Уровень спроса и предложения на рынке. Какой бы не была договоренность по поводу аренды помещения, арендодатели часто устанавливают собственную цену в зависимости от рыночной ситуации
  • Наличие инженерно-технических коммуникаций. К ним относят:
  • Отопление
  • Электричество
  • Телефонную связь
  • Доступ к Интернету
  • Систему вентиляции
  • Систему подачи и отведения воды
  • Материалы, которые были использованы при постройке помещения. Так как склад предназначается для хранения товаров, то важно учитывать из чего же был построен объект
  • Система охраны. Наличие охранной системы также может послужить серьезным фактором при формировании стоимости

Ставки в разных районах и регионах могут отличаться. Но они не должны включать сумму по затраченным раннее услугам и ремонту.

При заключении арендного договора стоит четко прописать условия оплаты. Например, будет ли помещение оплачиваться за весь период, либо равной суммой каждый месяц. Также стоит обратить внимание из каких факторов формируется конечная сумма. Не забывайте, что плата может подняться со временем. Этот пункт является важным при составлении договора.

Сумма аренды может взыматься не только как за количество квадратных метров. Есть другие методы, а именно:

  • Фиксированная сумма, в которую входят абсолютно все факторы
  • Фиксированная стоимость плюс отдельно коммунальные услуги

Какой именно вариант выбрать решает собственник.

Тонкости оценки арендной ставки

При оценке арендной ставки возникают определенные тонкости. Рассмотрим основные особенности:

  • Ставка устанавливается на все имущество. Например, если вы арендуете не одно помещение, а целую территорию
  • Есть возможность возрастания цены со временем. Однако в договоре может быть прописано, что стоимость неизменна
  • У арендатора есть право требовать изменения платы в случае новых условий.
  • Не стоит забывать, что арендатор должен вовремя выплачивать сумму согласно договору. Обязательство возникает с начала использования объекта
  • Если арендатор нарушил условия договора, то собственник может потребовать выплатить всю стоимость. Это является защитой объекта арендодателя от недобросовестных клиентов

Оценка ставки – это требование, которое обязательно применяется касательно государственных учреждений, которые имеют свободные территории. Однако коммерческие тоже должны выполнять это условие, чтобы избежать вопросов от налоговых служб.

При аренде имущества внимательно прочитывайте свой договор, так как ваши права на пользование имуществом зависят только от него. Также будьте внимательны при разговоре об условиях сделки.

Расчет ставки

Стоимость арендной ставки рассчитывается двумя способами:

  • Затратный. Сумма составляется из всех затрат на здание
  • Доходный. Прибыльная стоимость, которая рассчитывается по итогу ее получения от аренды

Учитывая две стоимости, происходит расчет суммы на аренду.

Расчет ставки происходит посредством деления всех расходов аренды на всю сумму оплаты. Они имеют две составляющие:

  • Стоимость основной ставки, которая связана с арендой помещения
  • Стоимость дополнительной ставки, которая подразумевает сумму дополнительных услуг. Например, техническое или охранное обслуживание, страховое и прочие

Арендную плату можно рассчитать по формуле: П*Ки*Б, где

П – площадь помещения

Ки – показатель, вычисляемый по категории арендодателя

Б – ставка, которую приняли изначально (например, стоимость 1 кв. м.)

В то же время базовую ставку можно рассчитать по следующей формуле:

Can*К, где

К – параметр, который бывает разным — зависит от некоторых факторов (месторасположения и прочего)

Can – средний показатель арендной ставки. Вычисляют один раз в год.

Рассчитывая ставку, учитывают такие показатели, как:

  • Типаж застройки объекта
  • Расположение помещения
  • Близость инфраструктуры
  • Состояние зданий в целом

Также можно использовать немного другие формулы. Рассмотрим подробнее каждую.

ПД = Аим + Азем, где

ПД – сумма, которую вносит арендатор, пользуясь имуществом

Аим – стоимость аренды объекта (учитывает все факторы)

Азем – сумма оплаты за землю, на которой располагается объект.

Стоит помнить, что стоимость аренды учитывает все факторы и коэффициенты, о которых вы читали выше. Для расчета итоговой суммы точно, применяют формулу:

Аим = Б*Кит*Кид*Киз*Кнж*Кис*S, где

Б – ставка, которую утвердили сначала

S – площадь арендуемого здания

Киз – показатель местности, где располагается помещение. Его можно определить законодательным путем

Кит – определяет тип объекта. Например, если его отапливают, то коэффициент приравнивают к 0,5. В противоположном случае – 0,3.

Кид – показатель, который рассчитывают из деятельности арендатора. Будь то магазин, склад, банк или торговый центр. В любом случае коэффициент будет разным, но большим. Он бывает маленьким при организации заведения, которое хочет не получить деньги, а помочь гражданам. Например, к ним относят общественные организации, отделы полиции и так далее

Кнж – это качество объекта, который сдают. Сюда можно отнести месторасположение, состояние с технической точки зрения, а также использование земель. Эти коэффициенты устанавливают с помощью закона, а именно постановления Правительства РФ.

Кис – число, которое принимает в расчет уже существующую арендную ставку.

Как правило, все расчеты совершают сразу на год.

Если с первого взгляда кажется, что все расчеты совершаются просто, то это не так. Каждый коэффициент зависит от огромного количества факторов, в которых запросто можно запутаться. Для этого дела лучше привлекать профессионалов, которые занимаются подобными расчетами уже не первый год.

В этой статье вы узнали всё о формировании арендной ставки на склад. Мы рассказали о тонкостях расчета стоимости аренды:

  1. определились со значением арендной ставки. Четко узнали, что именно оно обозначает
  2. увидели факторы, которые могут повлиять на сумму аренды помещения
  3. просмотрели особенности арендной ставки
  4. научились рассчитывать необходимую сумму с помощью формул

Будьте внимательны при аренде помещений. Не забывайте уточнять все интересующие вас вопросы, чтобы предупредить возможные проблемы.

Источник: https://holodsklad.ru/blog/formirovanie-arendnoj-stavki/

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример, методика, формула, базовая ставка, калькуляция, что входит в себестоимость

Расчет базовой ставки арендной платы

Собственники недвижимых объектов нежилого фонда имеют возможность обрести дополнительный заработок с помощью аренды этих объектов. Законодательно собственник имеет полное право на заработок таким способом.

Чтобы найти арендатора, необходимо рационально посчитать, сколько будет стоить аренда помещения. Как определить стоимость объекта, от чего она зависит?

ВНИМАНИЕ! Взаимоотношения собственника и арендатора оформляются с помощью соглашения, которое подписывается обеими сторонами.

В соглашении указывается размер арендной платы, условия эксплуатации помещения, срок уплаты денежных средств. В соглашении обязательно приводятся расчеты стоимости. Некоторые соглашения требуется зафиксировать в рос реестре.

Арендная плата

Арендная плата – это фиксированная стоимость за использование объекта нежилой недвижимости, которая рассчитывается с помощью формул, либо устанавливается владельцем.

Предоставление помещения во временное использование производится на короткий или длительный временной интервал.

Сдаваться могут помещения различной площади и назначения. Это может быть объект, находящийся в собственности физического, юридического лица, или состоящий на государственном учете.

Стоимость аренды определяется индивидуально для каждого объекта. Нюансы:

  • Цена включает плату за земельную территорию, на которой размещен объект. В некоторых случаях оплата за землю не взимается.
  • Основная единица расчета – 1 квадратный метр.
  • По согласованию сторон плата может рассчитываться исходя из временного интервала использования недвижимости, а не площади.

Размер стоимости прописывается в соглашении следующими способами:

  1. фиксированная ставка за эксплуатацию целого объекта,
  2. стоимость определенной территориальной единицы, умноженной на цельную площадь,
  3. к фиксированной стоимости приплюсовывается стоимость коммунальных платежей.

Виды

Существует два основных типа арендной платы. Градация производится в зависимости от собственника имущества.

РазновидностьХарактеристика
Собственник – городские властиАренда рассчитывается без учета ндс. Для аренды таких территорий требуется участие в торгах. Сведения об организации торгов размещаются в социальных сетях и средствах массовой информации не менее чем за 30-ть суток. Величина стоимости пересматривается не более 2-х раз в год.
Собственник – физическое, либо юридическое лицоТребуется заключение соглашения. Стоимость устанавливается владельцем, использование формул и приведение схем расчетов вносится в соглашение по желанию собственника. Владелец обязан декларировать полученный доход и оплачивать налог. Для собственников – юридических лиц это 13%, а для юридических лиц дополнительно предусмотрена оплата ндс.

Что входит в цену

Стоимость состоит из двух компонентов:

  1. Расходный. Средства, которые владелец тратит на содержание нежилого недвижимого объекта.
  2. Доходный. Доход, который приносит данный объект владельцу.

Минимальная и максимальная величина не зафиксированы законодательно. Если заданная сумма окажется неправдоподобно низкой, налоговая инспекция потребует отчета и может организовать инспекцию с проверкой.

Факторы

  1. Степень развитости инфраструктуры в регионе размещения арендуемой недвижимости.
  2. Транспортное сообщение, подъездные пути.
  3. Размер населенного пункта.
  4. Перечень коммуникаций.
  5. Давность постройки.

  6. Качество стройматериалов.
  7. Степень изношенности помещения.
  8. Назначение объекта, с какой целью эксплуатировалось.

На определение стоимости не влияют затраты, связанные с ремонтоно-восстановительными работами, оплатой коммунальных услуг.

ВНИМАНИЕ! Прибыль, полученная от деятельности, которая осуществляется с помощью арендуемых площадей, также не оказывает влияния на цену аренды.

Методика расчета

Методика расчета указана в приказе Минстроя № 209 от 14 сентября 92 года. На основании закона, формула определения цены основывается на базовой ставке за год и значения региональных значений коэффициентов. 

Величина рассчитывается следующим образом:

(АИМ+ПЗ)*НДС*JИНФ

АИМ – оплата за имущество,

ПЗ – арендная стоимость за земельную территорию, которую оплачивает владелец. В эту сумму входит плата за землю, на которой построено здание.

НДС – сумма с учетом ндс.

JИНФ – коэффициент инфляции.

Чтобы получить сумму за аренду помещения по формуле, требуется сначала высчитать значение оплаты за имущество:

АИМ = БАП*КЗ*КМ*КТ*КД*КНЖ*КС*S

БАП – величина базовой ставки за год за 1 квадратный метр без учета площади технических помещений, лестничных пролетов, и т.д.

КЗ – регион расположения объекта – населенный пункт, район города. Показатель фиксированный для данной местности.

КМ – показатель определяет качество и стоимость материалов, из которых построено здание.

КТ – разновидность объекта нежилого фонда.

КД – коэффициент, определяющий вид деятельности арендатора.

S – квадратура, территория арендуемого объекта.

КС – показатель, определяющий факт предоставления территории в аренду.

КНЖ – уровень качества арендуемого объекта недвижимости. Высчитывается он следующим образом:

КНЖ = КК1+КК2+КК3.

КК1 – показатель, определяющий уровень благоустройства.

КК2 – показатель, определяющий расположение недвижимости.

КК3 – показатель комфортности использования.

Чтобы определить общую сумму арендной платы, необходимо произвести расчеты по данной формуле для каждого зала, помещения.

В качестве примера возьмем город Камышин Волгоградской области. Нежилое здание принадлежит городским властям. В нем хочет арендовать два офиса частная организация, занимающаяся организацией праздников. Других претендентов на помещения в здании нет, соответственно, торги не проводились. Используем формулу:

АП = БАП*S*КЗ*КТ*КМ*КС*КЗП*КЭ*КК*КСЗ

БАП – базовая савка составила 4300 рублей.

Площадь арендуемого пространства – 55 кв. метров.

КЗ – здание расположено практически в центре города, коэффициент расположения равен 1.4.

Здание возведено из железобетонных конструкций – показатель 0.8.

КТ – площади предусмотрены для офисов, коэффициент получится 0,8.

КС – техническое состояние хорошее. Значение показателя 1.0.

КЗП – показатель занимаемого пространства. Если объем арендуемой территории не превышает ста квадратов, показатель равен 1.0.

КЭ – период эксплуатации 9 лет, показатель равен 0.9.

КК – показатель благоустройства.

Порядок определения &#8212, сумма трех показателей:

  • постройка оснащена электричеством, водопроводом, канализацией, отопительной системой. Показатель 0.4.
  • арендуемые площади размещены на втором этаже. Показатель 0.4.
  • центральный  вход в здание. Показатель 0.1.

Сумма значений – 0.9.

КСЗ – указывает на существенность реализуемой деятельности для населения. Организация торжественных мероприятий относится к категории прочих. Показатель 1.0. Подставляем все полученные значения, получаем:

АП = 4300*55*1.4*0.8*0.8*1.0*1.0*0.9*0.9*1.0

АП = 1 716 422.4 рублей в год.

Ежемесячная плата составит 143 035.2 рублей.

Объекты жилого фонда

Предоставление в наем площадей жилого и нежилого использования имеется отличительные особенности.

  1. При предоставлении в аренду площадей жилого фонда обязательно наличие официально оформленного договора найма. В нем указываются условия предоставления недвижимости внаем, период, сумма, особенности оплаты.
  2. Если жилплощадь числится в собственности у государства, она может быть предоставлена для временной эксплуатации только физическим лицам.
  3. Недвижимость, которая относится к категории нежилой, предоставляется в аренду, как физическим, так и юридическим лицам.
  4. Аренда нежилой недвижимости предполагает эксплуатацию ее площадей строго по назначению.
  5. Аренда нежилой недвижимости предполагает заключение соглашения на срок не менее года. Лицо, которое арендует площади, обязано выполнять условия соглашения и своевременно оплачивать аренду. В случае несоблюдения требований соглашения оно аннулируется.
  6. Если арендатор выполняет все требования соглашения, он имеет право выкупить арендуемую территорию, впоследствии оформив на нее право собственности.

Прежде, чем взять или сдать в аренду нежилую недвижимость, изучите законодательную базу. Если ранее вам не доводилось высчитывать размер арендной платы и вы не обладаете необходимыми навыками, лучше обратиться к специалисту.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/kak-rasschitat-arendnuyu-platu-za-nezhiloe-pomeshhenie

Арендная плата за недвижимое имущество

Расчет базовой ставки арендной платы

Арендная плата за недвижимое имущество – это определенное договором аренды вознаграждение, которое арендатор выплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом.

Определение арендной платы за недвижимое имущество

Условие о внесении арендной платы является одним из отличительных признаков договора аренды недвижимого имущества, так как согласно ст. 606, п. 3 ст. 426 ГК РФ данный договор является возмездным.

Положения статей 606 и 614 ГК не относят условие о внесении арендной платы к существенным условиям договора.

“Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.”

Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды и нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено, что условие о размере арендной платы за недвижимое имущество является существенным в договоре.

Например, если речь идет об аренде зданий и сооружений.

“Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным” (п. 1 ст.654 ГК РФ).

При этом условие о сравнимых обстоятельствах из ст. 424 ГК РФ не применяется.

Если речь идет о договоре аренды помещений, то указанная выше ст. 654 ГК РФ дословно его не регулирует. Но так как помещения входят в состав зданий и сооружений и неразрывно с ними связаны, то логично предположить, что к этому виду договоров должны применяться положения ст. 654 (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Договор аренды земельного участка регулируется Гражданским Кодексом (общие нормы), Земельным Кодексом (специальные нормы) и другими законами. Согласно ст. 65 ЗК РФ любое использование земли является платным.

Платой за пользование земельными участками является арендная плата, либо земельный налог.

Соответственно, собственники земельных участков обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы – арендную плату.

Во избежание споров сторонам рекомендуется согласовать условие об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора.

Для этого необходимо указать:

  1. вид (форму) арендной платы;
  2. размер арендной платы или способ его определения;
  3. условие об изменении арендной платы;
  4. порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Если стороны не установили в договоре форму арендной платы за недвижимое имущество, то договор все равно будет считаться заключенным, так как ст. 654 ГК устанавливает обязательное требование только к размеру арендной платы, а не ее форме.

При этом считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ существуют следующие способы определения арендной платы недвижимого имущества:

  • твердая сумма платежей;
  • встречное предоставление арендатором услуг арендодателю;
  • встречная передача арендатором имущества в собственность арендодателя;
  • встречная передача арендатором имущества в аренду;
  • возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
  • иные виды арендной платы по усмотрению сторон.

Подробнее о формах арендной платы см. здесь, конкретно о формах арендной платы за земельный участок – тут.

Определение размера арендной платы

Размер арендной платы – величина вознаграждения, выплачиваемого арендатором за право временного владения и (или) пользования объектом аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ стороны могут определить размер арендной платы несколькими способами. Плата может быть указана в виде твердой или расчетной (определяемой по установленному механизму) величины. При аренде нескольких объектов величина арендной платы может быть определена для каждого из них или за все объекты в целом.

Если говорить о аренде зданий, сооружений и помещений, как было указано выше,  размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды здания, сооружения и должно быть согласовано.

При согласовании условия о размере арендной платы сторонам следует определить:

  • единицы измерения арендной платы;
  • твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;
  • при необходимости – арендную плату за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения;
  • условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект (при аренде зданий (сооружений);
  • условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей (при аренде зданий (сооружений);
  • размер арендной платы за все передаваемое имущество или по каждой части отдельно;
  • денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме;
  • включение в арендную плату НДС.

Арендная плата за недвижимое имущество должна быть указана в единицах измерения, соответствующих установленному договором виду (форме) арендной платы.

Изменение арендной платы

Условие об изменении размера арендной платы означает, что в течение срока действия договора согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен.

Если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы.

Стороны вправе согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив:

  • основания изменения;
  • порядок изменения;
  • условия изменения;
  • сроки (периодичность) изменения;
  • величину (предел) изменения.

Существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:

  • соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • решение (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ).

Внесение арендной платы

Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.

Для согласования условия о внесении арендной платы в договоре рекомендуется указать:

  • порядок ее внесения;
  • периодичность;
  • срок;
  • возможно ли ее внесение третьим лицом.

Если внесение арендной платы осуществляется в безналичной форме, то в отношениях, связанных с такими расчетами, непосредственное участие принимают банки, с которыми у сторон заключены соответствующие договоры. Их участие, в особенности при отзыве банковской лицензии, влияет на исполнение обязанности по внесению арендной платы.

Термин “плата” – это расчет денежными средствами. Но стороны имеют право установить различные формы арендной платы по своему усмотрению, например, передача имущества в собственность арендодателя, оказание услуг и т.п..

От вида формы арендной платы, установленной договором, зависит порядок ее внесения.

Расчет арендной платы за недвижимое имущество: нежилые помещения

Арендную плату за нежилые помещения можно указать фиксируемой стоимостью, ценой за квадратный метр или фиксируемой стоимостью вместе с коммунальными платежами.

Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать:

  • восстановительную стоимость зданий (помещений);
  • потребительские качества;
  • арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений;
  • амортизационные платежи;
  • предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды;
  • налоги.

Методика расчета арендной платы за недвижимое имущество: здание или нежилое помещение, приведена в Приказе Минстроя РФ от 14.09.1992 №209.

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. =  [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

где:

Апл – годовая арендная плата  за  нежилое  здание (помещение), руб.;

Сби – балансовая  стоимость   здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м.   общей   площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без     площадок  лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

– индекс   увеличения    затрат   на строительно-монтажные работы;

Кк – коэффициент минимальной  комфортабельности,  принимается равным 1.    При   размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25,    а     при    отсутствии  в  здании (помещении)   водоснабжения,   канализации,   отопления, электроснабжения  – на  0,1    за  каждый  отсутствующий элемент обустройства;

Кист – коэффициент   увеличения   затрат  в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

Ккр – коэффициент     превышения    стоимости     комплексного капитального ремонта  и  реконструкции  над   стоимостью нового строительства;

Ен – нормативный коэффициент  эффективности  капиталовложени (приложение 1 к Методике);

Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого  в аренду, кв. м;

Па – арендная  плата  на  землю,   используемую   арендатором нежилого здания (помещения);

j инф – коэффициент (индекс) инфляции;

Ндс – коэффициент,     учитывающий    налоги   на  добавленную стоимость (Ндс).

Источник: https://zemarenda.ru/arendnaya-plata-za-nedvizhimoe-imushhestvo/

Ставка арендной платы

Расчет базовой ставки арендной платы

Ставка арендной платы – объем платежей за период, который прописан в арендном соглашении.

Размер арендной ставки должен быть таким, чтобы арендодатель получал доход не меньше средней нормы средств, инвестированных в сдаваемый объект.

В свою очередь, ставка аренды для арендатора не должна быть больше затрат на содержание банковского займа, необходимого для покупки недвижимости, земли, оборудования и машин.

Ставка арендной платы: сущность, особенности, зависимость

Ставка арендной платы – общий размер платежей, предусмотренный договором аренды за использование или временное владение объектом сделки. Это величина, рассчитанная с учетом базовой ставки и коэффициентов, в зависимости от различных параметров – свойств арендуемого имущества, территориальной принадлежности и категории пользователя.

Особенности ставки арендной платы:

– размер ставки может устанавливаться за все имущество в целом. К примеру, ставка арендной платы может устанавливаться на землю или отдельно на здание;

– величина ставки может пересматриваться при отсутствии в соглашении моратория на такие действия;

– арендатор может требовать снижения арендной ставки, если условия пользования имуществом или его состояния изменились с момента оформления договора;

– главная обязанность арендатора – своевременное внесение платы с учетом оговоренной договором ставки за аренду объекта. Данное обязательство возникает после передачи имущества в пользование;

– при нарушении требований договора со стороны арендатора арендодатель вправе требовать выплаты всей суммы с учетом оговоренной арендной ставки. Данная возможность – надежная защита для владельцев той или иной собственности от недобросовестных арендаторов.

Ставка арендной платы зависит от следующих факторов:

1. Уровня предложения и спроса на рынке.

2. Типа объекта, который берется в аренду (инструмента, недвижимости, земли, оборудования).

Ставка арендной платы должна покрывать арендодателю:

– административные расходы, затраты на страхование объекта и его техническую эксплуатацию;

– рыночную цену предметов аренды, которые были приобретены у поставщика;

– затраты на оформление займа от производителя, инвестора или банковского учреждения.

Ставка арендной платы ограничена:

– выплатой по займу для покупки такого же объекта;

– рентабельностью средств, вложенных в объект.

Ставка арендной платы: оценка и расчет

Оценка ставки арендной платы – процедура, подразумевающая расчет справедливой цены аренды. При проведении оценки должны учитываются следующие факторы:

– достаточность периода экспозиции объекта аренды;

– наличие у сторон всей информации по объекту сделки, отсутствие давления или принуждения со стороны третьих лиц;

– повышение ставки арендной платы типично для периода, когда происходит оценка;

– предложения заниженных или завышенных ставок в учет не берутся.

Оценка ставки арендной платы – обязательное требование для государственных компаний, имеющих в распоряжении свободные площади. Аналогичное требование касается и земельных участков.

Расчет ставки арендной платы производится путем деления общих арендных расходов на суммарное число платежей. Арендные ставки состоят из двух:

– суммы основных ставок, связанных с ценной аренды оборудования, машины, недвижимости или земли;

– суммы дополнительных ставок, насчитываемых за предоставление дополнительных услуг, к примеру, технического обслуживания, страхования и прочих.

Ставка арендной платы при кратко- и среднесрочной аренде может быть:

– постоянной – без изменений в течение всего срока договора;

– переменной – с возможностью корректировки при изменении условий аренды.

Арендодатели стараются установить регрессивный тип изменения ставки арендной платы, что позволит гарантировать максимум арендных выплат в первые несколько месяцев аренды. Как следствие, арендатор заинтересован в продлении договора.

Ставка арендной платы может рассчитываться как фактическая себестоимость услуг для владельца с учетом премии в размере 10-20%. Это возможно, если стороны не договорились о перечне и объеме услуг на момент совершения сделки.

Ставка арендной платы рассчитывается следующим образом:

Арендная плата = П*Ки*Б, где

П – площадь,

Ки – коэффициент, который вычисляется с учетом категории нанимателя,

Б – базовая ставка аренды.

Базовая ставка арендной платы:

Б = Сап*К, где

К – показатель, который может различаться для каждой из областей и зависит от ряда параметров (местоположения, площади и так далее);

Сдап – средний параметр ставки аренды (вычисляется за год).

При расчете учитываются следующие факторы:

– тип застройки;- территориальное расположение;- организационно-правовая форма;

– состояние помещений и прочие факторы.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/17383-stavka-arendnoy-platy

Как рассчитать базовую ставку арендной платы

Расчет базовой ставки арендной платы

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Договор аренды, касающийся нежилой недвижимости – достаточно популярная сделка, особенно в сфере мелкого и среднего бизнеса. Однако важным условием такого договора является размер арендной платы, которая должна выплачиваться по нему.

Чем конкретно следует руководствоваться, определяя размер платежей? И кто должен оплачивать коммунальные услуги по конкретному объекту недвижимости? Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора. При этом, согласно ст.

421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством).

Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали здесь.
Таким образом, размер арендной платы в первую очередь зависит от того, как и о чём договорились арендатор и арендодатель.

Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года. Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению. Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:

  • Площадь объекта.
  • Базовая ставка платы за 1 кв. м.
  • Степень износа здания и помещения.
  • Предназначение помещения и т. д.

Что входит в счет на оплату?

Рассмотрим, что включает в себя арендная плата. Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора.

Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:

  1. Место, где располагается нежилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Здесь учитывается как регион, так местонахождение объекта внутри населённого пункта.
  2. Тип объекта.

    Оплата офисного или производственного помещения будет существенно различаться.

  3. Уровень изношенности объекта.
  4. Материалы, которые были использованы при возведении здания.
  5. Коммунальные платежи, связанные с использованием арендованного имущества.

  • Скачать бланк счета на оплату
  • Скачать образец счета на оплату аренды нежилого помещения

Для сравнения приведём среднерыночную стоимость аренды коммерческой нежилой недвижимости по разным населённым пунктам России по состоянию на июнь 2018 года:

ГородЦена аренды (руб. за 1 кв. м.)
Севастополь367 003
Москва157 948
Санкт-Петербург114 640
Сочи106 781
Ярославль85 499
Симферополь75 685
Тюмень71 184
Ростов-на-Дону67 640
Воронеж65 247
Белгоод61 702
Омск30 869

Базовая ставка от государства: что это такое?

Так, к примеру, в Санкт-Петербурге размер такой ставки определяется Положением №1379 от 2009 года (в действующей редакции), а в городе Старый Оскол Белгородской области – постановлением главы муниципального района №5037 от 2007 года (в действующей редакции). В каждом конкретном месте она рассчитывается на основании локальных нормативных актов.

Оценка базовой ставки производится на основании анализа рыночных данных, касающихся договоров аренды недвижимого имущества. При этом она определяется с учётом следующих факторов:

  • Размер основных ставок, установленных для цены на аренду как самого объекта, так и дополнительных ценностей, с ним связанных (земельного участка, оборудования и т. д.

    ).

  • Размер дополнительных плат, связанных с техническим обслуживанием объекта. Чем сложнее оборудование, установленное на объекте, тем выше размер такой платы.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Кроме того, при определении ставки используется мнение экспертов-оценщиков, работающих по контракту с местными органами власти.

Методика оценки рыночной стоимости

Оценка арендной платы используется в следующих случаях:

  • Когда в аренду сдаётся площадь, принадлежащая государству или муниципалитету, но не используемая по назначению.

    ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает, что учреждение может сдать в аренду неиспользуемые площади лишь после того, как проведёт их рыночную оценку с привлечением специалиста – эсперта-оценщика, действующего на основании ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

  • Споры о стоимости арендованного имущества – особенно если арендодатель в одностороннем порядке завышает размер оплаты.
  • Отчётность перед ИФНС. Иногда там возникает вопрос о том, не завышена ли оплата.

При этом, для того, чтобы оценить стоимость аренды, могут использоваться следующие методы:

    Сравнительный.

    Для него используется анализ цен, сложившихся на рынке конкретного населённого пункта в отношении аналогичных объектов недвижимости. Задача эксперта-оценщика в этом случае – определение, по какой цене сдавались аналогичные нежилые помещения, а также анализ того, что является общим, а что – частными особенностями конкретной сделки. Затратный.

    Этот метод исходит из того, что арендная плата должна как минимум компенсировать собственнику расходы на рекапитализацию, амортизацию и содержание здания. Такой метод позволяет определить минимальную цену, при которой ещё имеет смысл заключать договор аренды объекта недвижимости. Доходный.

    В этом случае оценивается капитализация прибыли, которую арендодатель может извлечь из сдачи в аренду объекта недвижимости. В этом случае эксперт исходит из того, что арендатор просто не станет платить за аренду больше, чем может получить дохода от использования нежилой недвижимости.

    Подход призван показать «верхнюю планку», размер платы, на которую может согласить арендатор без чрезмерного ущерба для своего бизнеса. Кроме того, при долгосрочном действии аренды встаёт и проблема с инфляцией. Из-за неё прибыль, получаемая арендодателем может существенно уменьшиться, а сам договор – стать невыгодным.

    На практике эта проблема решается следующим образом:

    • Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
    • Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).

    Источник: https://sprechen.ru/info/kak-rasschitat-bazovuju-stavku-arendnoj-platy/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.