Расчет ставки аренды

Содержание

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

Расчет ставки аренды

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы.

Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя.

Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Арендная плата – что это такое

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

  • Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
  • Техническое состояние помещения;
  • Степень изношенности здания;
  • Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
  • Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
  • Ключевое назначение помещения.

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной.

В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

ПД = Аим + Азем, где

ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;

Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где

Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);

S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3.

Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов.

В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

  1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
  2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
  3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
  4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
  5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно здесь.

Источник: https://bazazakonov.ru/raznoe/raschet-arendnoi-platy-za-nejiloe-pomeshenie-primer-i-pravila-rascheta/

Методы оценки стоимости аренды

Расчет ставки аренды

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя. Рыночная величина этого показателя формируется на основании сложившегося на рынке уровня расценок при сдаче в аренду объекта с аналогичными технико-эксплуатационными характеристиками и функциональным назначением.

Важность правильного определения фактической стоимости аренды

Суть арендной платы заключается в том, чтобы сделать условия сделки выгодными для всех ее участников.

Величина платежа должна быть достаточной в плане финансового интереса для владельца недвижимости с одной стороны, но не быть чрезмерной, оставляя арендатору необходимую для дальнейшего ведения успешного бизнеса часть прибыли.

Учитывая сказанное, становится понятным, почему именно вопросу оценки стоимости аренды уделяется наибольшее внимание при подготовке и обсуждении условий договора.

При расчете стоимости аренды требуется обязательно принимать во внимание вид применяемой арендной ставки. В настоящее время используется три основных разновидности этого параметра:

  • фиксированная. Определяется в денежном выражении и в виде твердой суммы. Эффективна при использовании надежной валюты или в условиях стабильной экономики;
  • переменная. Рассчитывается по формуле с периодически изменяющимися коэффициентами. Обычно они учитывают инфляцию и другие возможные риски. Такой вариант арендной ставки применяется в условиях нестабильной экономической ситуации;
  • процентная. Величина арендной ставки привязывается к размеру получаемого арендатором дохода. Этот подход к определению стоимости аренды при грамотном практическом применении нередко становится наиболее выгодным для обеих сторон.

 Основные методы оценки стоимости аренды

Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном.

Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них. Отдельного внимания заслуживает описание методов расчета стоимости аренды земельных участков, так как они имеют несколько характерных особенностей.

Сравнительный метод

Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат.

Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому.

Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки.

Единственным существенным недостатком методики выступает трудность оценки аренды нестандартных объектов недвижимости, которые попросту не имеют аналогов. Еще одним неприятным минусом выступает сложность работы на неразвитых рынках, когда отсутствует объемная база данных, достаточная для определения закономерностей и трендов.

В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости. Его сфера использования продолжает расширяться, что объясняется активным развитием этого рыночного сегмента, а также постоянным увеличением его информационной составляющей.

Затратный метод

Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.

Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального – арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.

Доходный метод

Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.

Точность оценки стоимости аренды в значительной степени зависит от грамотного дисконтирования результатов расчета. Это необходимо для того, чтобы учесть инфляционные издержки и другие подобные временные риски. Кроме того, требуется дополнительно рассчитывать возможную прибыль от капитализации получаемых доходов, что особенно важно при определении стоимости долговременных арендных отношений.

Особенности оценки стоимости аренды земельных участков

Все три описанных метода широко применяются при определении стоимости аренды земельных участков.

При этом для данной категории объектов оценки разработаны несколько специальных способов, которые введены в действие и рекомендованы к практическому использованию Распоряжением №1102-р.

Нормативный документ разработан специалистами Минимущества и 10 апреля 2003 года подписан главой ведомства.

В Распоряжении приводятся 6 методов оценки стоимости права аренды земельных участков, которые комбинируют особенности трех описанных выше способов расчета.

С некоторой долей условности к сравнительному подходу к оценке можно отнести три метода: сравнения продаж, выделения и распределения. Доходный подход также включает в себя три способа – капитализации продаж, остатка и предполагаемого использования.

Затратный подход к расчету стоимости аренды земельных участков используется в методах выделения и остатка.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/rent/metody_ocenki_stoimosti_arendy/

Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет ставки аренды

Имея в собственности нежилое помещение, очень многие владельцы предпочитают передать его в аренду, обеспечив для себя постоянный и вполне приличный доход.

Но, прежде чем сдать недвижимый объект, необходимо определиться со стоимостью аренды – ведь от заявленной собственником арендной платы зависит оперативность сдачи объекта и постоянное наличие арендатора, а следовательно, и доходы собственника.

В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.

Общие положения об арендной плате

Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

Расчет арендной платы за нежилое помещение зависит от многих параметров

Определение

В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата. Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта. Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.

Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах.

Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора.

В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников.

Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения между собственником объекта и арендатором, осуществляются все расчеты и решаются прочие вопросы.

При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта. Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.

Нежилое помещение, передаваемое в аренду, может принадлежать муниципалитетам и частным лицам

Плата за аренду помещения: разновидности

В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина. При этом в каждом случае имеются свои нюансы:

  1. Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
  2. Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.

Параметры, влияющие на размер арендной платы

Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее. Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения. Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами:

  • фиксированная целиком за нежилое помещение;
  • цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;
  • фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.

Арендная плата за нежилое помещение может выражаться разными способами

На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы, в частности:

  • месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;
  • окружающая инфраструктура;
  • состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
  • изношенность строения;
  • стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
  • разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
  • ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.

Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде. Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией, на которой располагается арендуемый объект.

Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.

Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений

Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма.

В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов.

А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

Арендная плата и регламент ее внесения должны быть прописаны в договоре

Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.

А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.

Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов. В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату.

Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.

Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

  1. Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
  2. Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.

Вычисление размера оплаты по аренде нежилой недвижимости

Обычно ставка аренды нежилого объекта рассчитывается за 12 месяцев. Причем Приказом Минстроя № 209 от 14 IX 1992 рекомендовано использовать для расчетов установленный способ. Формула расчета ставки будет выглядеть так:

АП=АИ+АЗ, в ней

АП – полный размер платежа, взимаемого за аренду недвижимости и прописанный в документах сделки;

АИ – уплата аренды имущества, куда включается полная калькуляция строения/помещения;

АЗ – уплата аренды территории, на которой располагается недвижимость. Это значение имеет зависимость от регионального местонахождения объекта, его следует уточнять в местной администрации.

Формула для расчета арендной платы рекомендована Приказом Минстроя

Причем значение АИ рассчитывается следующим образом:

АИ = БГА*КГ*КМ*КВ*КД*ККН*КСА*ПО, где

БГА – базовая годовая арендная ставка за квадратный метр, сюда не включается площадь технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных пролетов и пр.

КГ – значение, определяемое законодательством и учитывающее месторасположения нежилого объекта (регион/город/район).

КМ — коэффициент, который учитывает материалы, используемые для возведения стен.

КВ – вид нежилого объекта.

КД – коэффициент, отображающий вид деятельности арендатора.

ККН – коэффициент качества объекта:

ККН=К1+К2+К3

          К1 – параметр степени благоустройства;

          К2 – месторасположение объекта;

          К3 – параметр удобства использования.

КСА – параметр, отображающий передачу объекта третьим лицам (субаренда).

ПО – площадь объекта аренды (общая).

Пример вычисления арендной платы по нежилой недвижимости

Вычисление годовой ставки аренды – процесс достаточно сложный. Поэтому, не имея соответствующего опыта, целесообразно привлечь к этому специалиста.

Для расчета арендной ставки за нежилое помещение целесообразно пригласить специалиста

За образец расчета возьмем вычисление годовой ставки за муниципальный объект в Ступино (Москва). Муниципалитетом утверждена базовая ставка за квадратный метр размером 350 руб., для данной территории установлен коэффициент 1,25.

Все остальные значения, которые учитываются при расчетах, нужно уточнять в приложении к вышеуказанному Приказу Министерства строительства.

Основываясь на методике расчета, для данного случая установлены следующие значения:

  1. Для материалов возведения стен предусмотрены следующие значения: кирпич — 1,5, ж/б конструкции – 1,25, строения из смешанных материалов – 1, деревянный дом – 0,8.
  2. По виду недвижимости — складское/производственное здание/помещение: для помещений с центральным отоплением предусмотрен коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект – 0,3). Для других помещений — 1.
  3. Месторасположение объекта. Когда арендуемая площадь располагается в подвальном помещении к расчету принимается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов – 0,54, площадь в чердачном помещении – 0,26, для разнообразных пристроек – 0,32.
  4. Пользование прилегающей территорией. При наличии ограждения на территории значение равно 0,27, при отсутствии таковых – 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, то коэффициент равняется 0,1.
  5. При учете направления деятельности арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные/юридические/банковские/посреднические организации – 3; гостиничный/охранный бизнес и офис компании – 2,5; ресторанный бизнес и ломбарды – 2; общепит и торговля – 1,5; лечебные учреждения различного формата – 1.

Все расчеты ставки аренды должны быть сделаны письменно и приложены к договору

А в заключении нужно отметить, что все расчеты должны быть отражены в письменном виде и представлены в виде приложения к главному договору. Это защитит участников сделки от проблем с фискальными органами.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/metodika-i-primery-rascheta-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshchenie.html

Приложение. Методика расчета арендной платы | ГАРАНТ

Расчет ставки аренды

Приложение
к постановлению Главы г. Сургута
от 13 октября 2008 г. N 61

Методика расчета арендной платы

6 июля, 21 сентября 2009 г., 8 июня, 25 ноября 2010 г.

1. Расчет стоимости арендной платы одного квадратного метра нежилых помещений в месяц производится по формуле:

А = Ц х Коц х Ккат х Кп, где

А – стоимость арендной платы одного квадратного метра общей площади нежилых помещений в. месяц (руб.);

Ц – базовая ставка стоимости (руб.) одного квадратного метра общей площади нежилых помещений в месяц (приложение 1 к методике расчета арендной платы);

Коц – коэффициент, учитывающий отраслевые и целевые характеристики, используемого недвижимого муниципального имущества (приложение 2 к методике расчета арендной платы);

Ккат – коэффициент, учитывающий категорию арендатора (приложение 3 к методике расчета арендной платы);

Кп – коэффициент, учитывающий тип помещения (приложение 4 к методике расчета арендной платы).

В случае передачи в аренду (кроме передачи в почасовое пользование) помещений, при эксплуатации которых арендатор пользуется совместно с другими пользователями прилегающими к ним местами общего пользования (коридоры, санузлы и т.д.

), общая площадь нежилых помещений, передаваемых в арендное пользование, рассчитывается путем сложения основной площади арендуемых помещений и площади мест общего пользования, рассчитанной пропорционально основной площади арендуемых помещений.

2. Муниципальное имущество передается в безвозмездное пользование при условии его использования следующими службами и организациями или под соответствующие цели:

– учреждения, финансируемые из бюджета города;

– опорные пункты по охране общественного порядка;

– размещение пунктов расчетно-кассового центра ЖКХ;

– организация работы с инвалидами, некоммерческими организациями, не осуществляющими предпринимательскую деятельность;

– административные помещения советов территориальных общественных самоуправлений из расчета до 60 квадратных метров общей площади; при превышении установленной нормы безвозмездное пользование согласовывается с департаментом культуры, молодежной политики и спорта.

Площадь, превышающая установленные нормы, оплачивается согласно утвержденным базовым ставкам.

3. В зависимости от количества заключенных арендатором договоров субаренды арендная плата, установленная по договору аренды, изменяется в следующем порядке:

3.1. При заключении арендатором до двух договоров субаренды (включительно) размер арендной оплаты повышается на 6% и подлежит перечислению арендатором в сроки, предусмотренные договором аренды. Датой перерасчета арендной платы считается дата заключения договора субаренды.

3.2. При заключении арендатором от 3 до 5 договоров субаренды (включительно) размер арендной платы повышается на 10%. Датой перерасчета считается дата заключения третьего договора субаренды, при условии оплаты по первым двум договорам субаренды в соответствии с пунктом 3.1, 3.2, 3.3. настоящего приложения.

3.3. При заключении арендатором от 6 до 10 договоров субаренды (включительно) размер арендной платы повышается на 15%. Датой перерасчета считается дата заключения шестого договора субаренды, при условии оплаты по первым пяти договорам субаренды в соответствии с пунктами 3.1, 3.2. настоящего приложения.

3.4. При, заключении арендатором свыше 10 договоров субаренды размер арендной платы повышается на 30%. Датой перерасчета считается дата заключения одиннадцатого договора субаренды, при условии оплаты по первым 10 договорам субаренды в соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.3. настоящего приложения.

4. При изменении арендной платы в соответствии с пунктом 3 из общего количества договоров субаренды исключаются договоры субаренды под оказание бытовых услуг населению и для размещения банкоматов, электронных кассиров, автоматических сейфов и иных программно-технических комплексов для работы с денежной наличностью.

5.

Если арендатор муниципального имущества заключает договоры субаренды на помещения общей площадью, превышающей половину общей площади помещений, переданных арендатору, и цель использования субарендаторами переданных им в пользование помещений отличается от цели использования арендатором, то производится перерасчет арендной платы по основному договору аренды в соответствии с фактическим использованием субарендаторами муниципального имущества. В данном случае изменение размера арендной платы в зависимости от количества заключенных договоров субаренды производится в общем порядке в соответствии с пунктами 3.1.-3.4. настоящего приложения.

6. Запрещается сдача в субаренду для осуществления игорного бизнеса арендуемых помещений, не используемых по основному договору аренды для развлекательно-досуговой деятельности.

7. При расчете арендной платы за пользование муниципальными остановочными павильонами с киоском-пристроем учитывается площадь киоска-пристроя, одновременно все обязанности арендаторов по договорам аренды распространяются на общую площадь муниципального остановочного павильона.

8.

При проведении арендатором за счет собственных средств реконструкции арендуемого муниципального имущества производится освобождение от уплаты арендной платы, рассчитанной по действующему договору аренды, на нормативный период времени для выполнения работ по реконструкции, утвержденный специализированной и имеющей лицензию организацией, но не более четырех месяцев. Условие об освобождении от внесения арендной платы включается в договор аренды заранее на стадии заключения договора.

9. При наличии РОS-терминала (лов) в арендуемом муниципальном имуществе на всех торговых местах арендатора, включая торговые места субарендаторов, к рассчитанной по договору арендной плате применяется дополнительный коэффициент равный 0,9.

10. При применении почасовой оплаты за аренду помещений годовая арендная плата рассчитывается в соответствии с настоящей методикой и делится на норму рабочего времени в году.

Под нормой рабочего времени признается количество рабочих часов в соответствии с графиком работы балансодержателя помещений.

11. При заключении договоров аренды муниципального имущества с арендаторами, чья деятельность связана с образовательным процессом, устанавливается следующий порядок расчета арендной платы:

– при заключении договора аренды в году, предшествующем текущему, сохраняется порядок расчета арендной платы на дату заключения договора и действует до 30.08 текущего года;

– при заключении договора аренды в текущем году применяется установленный в этом году порядок расчета арендной платы и действует до 30.08 следующего года.

12. Расчет размера годовой арендной платы оборудования, транспортных средств, прочего имущества первоначальной стоимостью более 10 000,00 рублей и сроком полезного действия более 12 месяцев производится по формуле:

А = (Ц1 х На) /100 + (Ц2 х Ка )/100 х Ккат, где

А – годовая арендная плата (руб.);

Ц1 – балансовая стоимость в восстановительных ценах (руб.);

Ц2 – остаточная стоимость в восстановительных ценах (руб.);

На – норма амортизационных отчислений;

Ка – арендный процент;

Ккат – коэффициент, учитывающий категорию арендатора, в соответствии с приложением 3 к методике расчета арендной платы.

Расчет арендной платы за оборудование, используемое для общественного питания закрытой сети, производится по формуле:

А = (Ц1 х На) /100 + (Ц2 х Ка )/100 х Ккат х Коц, где

Коц – коэффициент, учитывающий отраслевые и целевые характеристики используемого имущества, в соответствии с п. 6 приложения 2 к методике расчета арендной платы.

Вид оборудования

Арендный процент

Торговое

20

Телекоммутационное

25

Станки, механизмы

10

Пищевое, общественного питания

15

Транспорт

20

Оборудование телевизионного вещания

5

Оборудование для перевозки пассажиров и грузов

5

Прочее

10

13. Расчет размера годовой арендной платы за использование оборудования, транспортных средств, прочего имущества первоначальной стоимостью более 10 000, 00 рублей и сроком полезного действия более 12 месяцев с истекшими сроками амортизационных отчислений производится по формуле:

А = Ц1 х Ка х 0,5 / 100 х Ккат, где

А – годовая арендная плата (руб.);

Ц1 – балансовая стоимость в восстановительных ценах (руб.);

Ка – арендный процент;

Ккат – коэффициент, учитывающий категорию арендатора, в соответствии с приложением 3 к методике расчета арендной платы.

Для оборудования, используемого для общественного питания закрытой сети, с истекшими сроками амортизационных отчислений расчет производится по формуле:

А = Ц1 х Ка х 0,5 / 100 х Ккат х Коц, где

Код – коэффициент, учитывающий отраслевые и целевые характеристики используемого имущества, в соответствии с п. 6 приложения 2 к методике расчета арендной платы.

14. При расчете размера годовой арендной платы за оборудование, транспортные средства и прочее имущество первоначальной стоимостью менее 10 000,00 рублей и сроком полезного действия более 12 месяцев применяется следующий порядок:

14.1. В первые три года эксплуатации расчет размера годовой арендной платы производится по формуле:

А = Ц1 / 3 + Ц1 х Ка / 100 х Ккат, где

А – годовая арендная плата (руб.);

Ц1 – Балансовая стоимость в восстановительных ценах (руб.);

Ка – арендный процент;

Ккат – коэффициент, учитывающий категорию арендатора, в соответствии с приложением 3 к методике расчета арендной платы.

Расчет арендной платы за оборудование, используемое для общественного питания закрытой сети, производится по формуле:

А = Ц1 / 3 + Ц1 х Ка / 100 х Ккат, х Коц, где

Коц – коэффициент, учитывающий отраслевые и целевые характеристики используемого имущества, в соответствии с п. 6 приложения 2 к методике расчета арендной платы.

14.2. В четвертый и последующие годы эксплуатации расчет размера годовой арендной платы производится по формуле:

А = Ц1 х Ка / 100 х Ккат, где

А – годовая арендная плата (руб.);

Ц1 – балансовая стоимость в восстановительных ценах (руб.);

Ка – арендный процент;

Ккат – коэффициент, учитывающий категорию арендатора, в соответствии с приложением 3 к методике расчета арендной платы.

Расчет арендной платы за оборудование, используемое для общественного питания закрытой сети, производится по формуле:

А = Ц1 х Ка / 100 х Ккат х Коц, где

Коц – коэффициент, учитывающий отраслевые и целевые характеристики используемого имущества, в соответствии с п. 6 приложения 2 к методике расчета арендной платы.

15.

Расчет размера годовой арендной платы за пользование недвижимыми объектами, сооружениями, оборудованием и прочим имуществом, входящим в состав объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства города, для организаций, обеспечивающих предоставление жилищно-коммунальных услуг, и за пользование транспортными средствами в целях перевозки детей производится по следующим формулам:

15.

1. При первоначальной стоимости имущества более 20 000,00 руб. и сроком полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев:

, где

А – годовая арендная плата (руб.);

– балансовая стоимость в восстановительных ценах (руб.);

– норма амортизационных отчислений в год.

15.

2. При первоначальной стоимости имущества более 20 000,00 руб. и сроком полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев, с истекшими сроками амортизационных отчислений, а также в случае использования установленной мощности имущества на 50 процентов и менее (по согласованию с департаментом городского хозяйства):

, где

А – годовая арендная плата (руб.);

– балансовая стоимость в восстановительных ценах (руб.);

– норма амортизационных отчислений в год.

15.

3. При стоимости имущества менее 20 000,00 руб. и сроком полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев:

, где

А – годовая арендная плата (руб.);

– балансовая стоимость в восстановительных ценах (руб.);

– арендный процент.

16. Расчет размера годовой арендной платы за пользование недвижимыми объектами, оборудованием и прочим имуществом, входящим в состав банно-прачечных комбинатов, производится по следующей формуле:

А = Ц1 х Ка / 100 х Коп, где

А – годовая арендная плата (руб.);

Ц1 – балансовая стоимость недвижимых объектов, оборудования и прочего имущества в восстановительных ценах (руб.);

Ка – арендный процент;

Коп – коэффициент, учитывающий организационно-правовую форму арендатора, в соответствии с приложением 3 к методике расчета арендной платы.

17.

При осуществлении организациями, обслуживающими жилой фонд, в арендуемых ими помещениях первичного приема от граждан документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства, подготовки и передачи в орган регистрационного учета предусмотренных учетных документов, а также ведения и хранения поквартирных карточек и карточек регистрации по месту жительства, к рассчитанной по договору арендной плате применяется дополнительный коэффициент равный 0,9.

18. Ежегодно с 01 января производится перерасчет базовых ставок арендной платы за один квадратный метр в месяц (приложение 1 к методике расчета арендной платы) с учетом индекса потребительских цен, опубликованного Федеральной службой государственной статистики в декабре предыдущего года, за последний календарный год.

Источник: https://base.garant.ru/29124415/53f89421bbdaf741eb2d1ecc4ddb4c33/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.