Расчет стоимости коммерческой недвижимости

Все способы оценки коммерческой недвижимости

Расчет стоимости коммерческой недвижимости

Для работы с коммерческой недвижимостью нужно отчётливо понимать ее рыночную стоимость. Это важно для заключения любых сделок начиная от инвестирования в недвижимостью, получения кредитных средств под ее залог и заканчивая продажей. Оценка необходима и для оформления договора страхования.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Без точных цифр Вы станете жертвой обмана. Вы можете ошибиться, приняв желаемое за действительное. При этом Вы эмоционально можете вложить деньги в объект недвижимости, который этого не стоит. Впоследствии собственник может столкнуться с проблемой оккупаемости объекта инвестирования.

Оценка имущества нужна: 

владельцам самой собственности, чтобы грамотно с ней работать, иметь возможность включить такой актив в бизнес-план, объективно рассчитать предстоящие расходы и доходы, понимать налогоблогаемую базу;

потенциальным покупателям – это позволяет не стать жертвой обмана или просто рекламы, не заплатить за конкретное имущество больше, чем оно того стоит;

инвесторам, чтобы понять, сколько можно безопасным для себя способом вложить в конкретное имущество, на какой уровень дохода имеет смысл рассчитывать, насколько большими будут риски;

арендаторам – их ситуация схожа с тем, с чем сталкиваются покупатели, только в данном случае речь идёт об арендной сделке;

предпринимателям – это помогает понять, сколько денег придётся вложить в развитие бизнеса;

аналитикам – для составления прогнозов необходимо понимание, что происходит на рынке в конкретный период, как с этим работать, в каких направлениях нужно двигаться.

Таким образом, оценка недвижимости – это один из ключевых моментов, позволяющий на основании соответствующих данных строить планы, делать финансовые прогнозы, рассчитывать будущие расходы и доходы. Кроме того, благодаря полученным результатам можно понять, насколько для вас выгодна та или иная сделка, а также насколько большой риск, оправдывается ли он в определённой случае или нет.

Какие способы оценки коммерческой недвижимости существуют?

Для начала стоит отметить, что существует несколько разных способов оценки коммерческой недвижимости. Они зависят от подхода и от того, что именно ставится во главу угла.

По подходу специалисты выделяют 2 основных способа: массовый и индивидуальный. Первый используется для того, чтобы изучить обстановку на рынке в конкретном регионе или даже на уровне района. Он позволяет увидеть всю картину в комплексе. Также этот метод применяется, например, при проведении кадастровой оценки, потому что он целесообразен в экономическом плане.

Такой подход означает неизбежные погрешности и ошибки в отношении конкретно взятых объектов. Чаще всего для получения данных используется программное обеспечение. Также не стоит забывать о человеческом факторе.

Однако массовый способ полезен, потому что он позволяет работать с данными по большому количеству объектов. И иногда такая информация необходима, в том числе и предпринимателям, чтобы увидеть всю картину в комплексе.

Индивидуальный способ оценки коммерческой недвижимости нужен, чтобы разобраться с конкретным объектом. Анализ происходит по гораздо большему количеству параметров. То есть имущество будет изучаться досконально.

Этот способ хорош большей точностью, высокой степенью объективности, особенно когда работа производится силами опытного эксперта. Однако он требует серьёзных финансовых вложений. К тому же на оценку одного объекта уходит много времени.

Следовательно, для работы с большими массивами данных такой подход не годится.

Также существует ещё несколько способов оценки:

  • затратный (восстановительный) – в его рамках оценивается в первую очередь то, сколько денег понадобилось бы вложить для восстановления имеющегося имущества, для возмещения связанных с ним потерь. Цена земельного участка учитывается без стоящих на нём строений;
  • рыночный (метод сравнительных продаж)– здесь во внимание принимаются актуальные рыночные показатели, производится сравнение. Этот вариант для коммерческой недвижимости – один из наиболее актуальных. И если эксперт говорит об оценке, не уточняя конкретный способ, то чаще всего по умолчанию подразумевается именно рыночный;
  • доходный (метод капитализации имущества) – в данном случае на первый план выходит то, какую прибыль можно будет получить с конкретного объекта, какими потенциалом обладает то или иное имущество. Если вы планируете вкладывать деньги в такую собственность, то вам без этого способа оценки не обойтись.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Как правило, для коммерческой недвижимости используются 2 последних. Однако вы можете настоять на применении всех имеющихся вариантов, чтобы получить картину в комплексе.

Что важно учитывать при проведении оценки?

Оценка недвижимости является сложным процессом, который требует наличия экспертных знаний в этой области. Причём привлекаемый специалист должен хорошо разбираться не только в типах строений, в том, в каком состоянии они находятся, но и в рыночных реалиях, понимать, есть ли тенденции к падению цен, к повышению или к стагнации.

Необходимо принимать во внимание также фактор определённой погрешности. Он всегда будет, потому что рынок во многом субъективен. Цена на конкретное имущество может определяться не только его объективной стоимостью, а ещё и рекламой, грамотной работой с таким объектом риелтора, срочностью сделки и другими факторами.

Нельзя забывать и о том, что свободный рынок до определённой степени остаётся стихийным явлением. На цены влияют новости, поведение разных участников, всевозможные форс-мажоры. К тому же ситуация постоянно меняется.

Как правило, оценка коммерческой недвижимости остаётся актуальной совесем непродолжительный период, затем тепень погрешности начинает возрастать.

И уже через 6-8 месяцев такие данные будут представлять интерес преимущественно в плане отчётности или для анализа тенденций.

Поэтому заказывать подобную услугу имеет смысл тогда, когда вам нужны соответствующие данные. Производить предварительную оценку стоит, если вы хотите провести предупреждающий анализ сильных и слабых сторон предстоящей сделки, например.

Что нужно знать эксперту?

Стоит отметить, что оценка коммерческой недвижимости может проходить по-разному в зависимости от того, какие цели вы ставите перед экспертом. Если речь идёт о судебной экспертизе, то в данном случае на первый план выходит не только объективность, но и возможность документально подтвердить полученные результаты.  Причём доказательства должны быть такими, которые удовлетворят суд.

Для проведения подобной оценки лучше всего обратиться к экспертам, чьи заключения в суде уже принимались. Как правило, данные экспертные организации имеют соответствующую аккредетацию. В данном случае риск отмены судебного решения будет существенно ниже.

Если оценка коммерческой недвижимости выполняется для бизнеса, чтобы на основании полученных результатов сделать вывод о перспективах, то в таком случае количество параметров может увеличиться или быть несколько другими.

Особого акцента на доказательствах не делается. Хотя, безусловно, сама оценка будет обоснованной.

Однако здесь меньшее значение имеет правильное оформление всех документов и этапов проведения оценки согласно установленному регламенту.

В некоторых случаях оценка коммерческой недвижимости проводится для инвесторов. Тогда нужно ориентироваться на критерии, которые важны для конечного потребителя.

Оценка коммерческой недвижимости – это процесс сбора и анализа субъективных и объективных данных и вынесения экспертного заключения по поводу реальной рыночной стоимости имущества. Данная процедура может производиться для разных целей. Без неё управление недвижимостью, как и заключение любых сделок, было бы невозможно.

Благодаря оценке коммерческой недвижимости можно увидеть существующие риски или возможности, которые раньше не рассматривались. Полученные данные позволяют привлекать инвесторов и заёмные средства. Оценка коммерческой недвижимости также может иметь большое значение при различных спорах и разбирательствах в суде.

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/vse-sposoby-ocenki-kommercheskoj-nedvizhimosti

Доходные метры

Расчет стоимости коммерческой недвижимости

Рассказываем об особенностях инвестиций в небольшие коммерческие площади, ценах покупки и выгодной сдаче в аренду

Андрей Махонин/ТАСС

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести.

Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья.

Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб.

, предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв.

м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции.

«Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк.

 — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.

), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни.

В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ».

Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей.

Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им.

Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб.

арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб.

Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв.

 м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб.

Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше.

В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс.

руб. за 1 кв. м в год».

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone.

 — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок.

Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт.

 — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы.

Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв.

м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования.

Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c62a7079a7947df2eef5812

Оценка коммерческой недвижимости. Расчет срока окупаемости и ставки капитализации | Центр Коммерческой недвижимости

Расчет стоимости коммерческой недвижимости

Поиск

Уважаемые клиенты! Наша компания предлагает Вам сервис, который позволит  довольно быстро определить рыночную стоимость объекта. Покупателями коммерческой недвижимости чаще всего являются инвесторы.

Цель инвестирования – это получение прибыли, и поэтому инвесторы при оценке объекта используют доходный метод.  Этот метод оценки позволяет рассчитать срок окупаемости объекта и ставку капитализации.

 

  • Если вы собственник, то данный сервис поможет Вам определить рыночную стоимость объекта. Правильная стартовая цена  позволяет собрать максимальный спрос на объект недвижимости, что способствует быстрой продаже. 
  • Если Вы инвестор, то Вы сможете довольно просто рассчитать целесообразность приобретения того или иного объекта. 

  1. Низкая норма доходности  –  Объект неликвидный, пользуется минимальным спросом. Стоимость объекта  завышена и не вызывает интереса у инвесторов. Объект по такой цене может быть интересен покупателям, только если он является дефицитным на рынке или имеет уникальные качества, которые позволят получить сверхприбыль при  ведении своего бизнеса в этом помещении.  
  2. Доходность средняя –  Объект более или менее привлекателен для инвесторов.  Купив такой объект, инвестор может повысить арендную стоимость, за счет внутренних и коммуникационных  улучшений помещения, тем самым, уменьшив срок окупаемости и повысив норму доходности. Объект по такой цене может быть продан, но срок реализации будет довольно большим. Такие помещения чаще покупают под собственный бизнес, так как это выгоднее, чем снимать в аренду. 
  3. Высокая доходность – Быстрый срок окупаемости  всегда пользуется большим спросом, как у инвесторов, так и у арендаторов.  При такой норме (ставке капитализации) наблюдается устойчивый рост прибыли Собственника, сроки аренды помещения увеличиваются. Помещение по такой цене будет востребованным, срок реализации такого объекта будет небольшим. 
  4. Сверхприбыль – Это «Супер актив». Обладать такой собственностью стараются все профессиональные и успешные  инвесторы. Такая недвижимость имеет короткий срок окупаемости капиталовложений. Объект по такой цене будет продан в кротчайшие сроки,  у нашей компании есть такие клиенты  которые, очень быстро принимают решения о покупке таких объектов. 

Уважаемые собственники!  Специалисты нашей компании готовы заняться реализацией Вашего объекта. Доверьте дело профессионалам, и они помогут Вам реализовать ваш объект, в кратчайшие сроки и по максимальной на сегодняшнем рынке цене. У нас большая база инвесторов и спроса на коммерческую недвижимость.  Свяжитесь с нами или ПРЕДЛОЖИТЕ СВОЙ ОБЪЕКТ. Уважаемые покупатели и инвесторы. Наша компания готова к сотрудничеству и плодотворной работе. У нас Вы можете  получить консультацию, отсмотреть интересующие Вас объекты, получить юридическую помощь и заключить выгодную сделку. ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ или ПРЕДЛОЖИТЕ СВОЙ ОБЪЕКТ. Собственникам Арендаторам и покупателям

CREDO-2016
Центр Коммерческой Недвижимости
“Лучшая брокерская организация на рынке коммерческой недвижимости”

подробнее >>

Продаю базу. Канавинский район  Московское ш.,
земельный участок 3900 кв.м. собственность Административное здание – 402 м2

Холодный склад 507,8 м2. ворота под фуру, h- 7,3 м

наливные  бетонные полы, стелажное хранение,

Холодный склад – 735 м2. h – 8 м, наливные полы,

ворота высотой 4м, стелажное хранение, центральное водоснабжение, канализация, 

вся территория огорожена, все в собственности

подробнее >>

Аренда теплого склада класса А .Допустимая нагрузка на пол 7,5 тонн/кв.м .Рабочая высота 12 м Шаг колонн 18х16, 12х16, 12х13, 18х13 м 33 док левеллера расположенные на стороне в 240 м, доклевеллеры и докшелторы. Встроенные офисные помещения . Современные системы телекоммуникаций Парковочные места для легкового

и грузового транспорта 

подробнее >>

Аренда торгово офисное помещения 560 м2 на 1 этаже жилого дома. Отличное предложение под магазин, анк, медицинский центр, фитнес клуб, медицинскую клинику, ресторан, аптеку.

Сделан ремонт, 55кВт, 

подробнее >>

Аренда склада 3623 м2,Класс А- В том числе офисные и бытовые 225 м2. Московского шоссе.Трасса М-7 Сетка колонн 12х12 м.  Рабочая высота в складе 9 метров.  Секция в новом логистическом комплексе

подробнее >>

Аренда помещения Большая Покровская Вторая линия домов. Предлагатеся в аренду помещение общей площадью 226,4 кв.м. 1 этаж, отдельный вход. Состоит из большого зала 190 кв.м., двух сан.узлов и подсобного помещения. Стены и потолок подготовлены по финишную отделку.

На полу керамогранит и линолеум.”

подробнее >>

все объявления

Источник: http://www.c-nn.ru/calculator

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.