Ресурсоснабжение многоквартирного дома

Заключение управляющими организациями договоров с РСО при прямых договорах у РСО с жителями: какие договора заключать

Ресурсоснабжение многоквартирного дома

0

07.09.2020 10:14 7 Сентября 2020 в 10:14

Коммунальные ресурсы поставляются в многоквартирный дом для двух целей: приготовления коммунальных услуг и использования коммунального ресурса на содержание общего имущества (КР на СОИ). Если в первом случае переход на прямые договора с ресурсником относит индивидуальное потребление коммунальных услуг на ресурсника, то во втором обязанности оплачивать КР на СОИ остается за управляющей домом организацией. Для поставки в многоквартирные дома КР на СОИ также необходимы договорные отношения с ресурсником.

Лицензионные требования и позиция жилищной инспекции

У собственников есть право на предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Это право предусмотрено ст. 44 и 157.2 ЖК РФ.

При переходе на прямые договора индивидуальное потребление коммунальных услуг собственниками (потребителями) относится на ресурсника, включая право требования по взысканию задолженности за коммунальные услуги, а управляющая домом организация перестает покупать у ресурсника коммунальный ресурс для этой цели и не начисляет жителям плату за коммунальные услуги.

При этом поставка коммунального ресурса в дом продолжает осуществляться на основании договоров энергоснабжения. Для управляющих организаций государством заданы весьма жесткие требования в части тайминга процедуры заключения договора.

К грубым нарушениям лицензионных требований относится незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (пп. «Г» п. 4.

1 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110).Эта норма является жестокой в силу того, что договора с ресурсниками изначально являются ассиметричными и написанными в его пользу (даже в случае типового договора, утвержденного органом исполнительной власти).

Поскольку договора с ресурсниками всегда должны заключаться через протокол разногласий, очевидно, что данный вопрос нельзя решить за 30 календарных дней.Так, в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. В соответствии с п. 1 ст.

438 ГК РФ, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Таким образом, направление протокола разногласий в адрес ресурсника с одновременными подписанием договора с протоколом разногласий будет означать несогласие с типовой формой, а также то, что ряд существенных условий договора будет являться неурегулированным. Такая ситуация дает возможность направить жалобу ресурсником на управляющую домом организацию и обвинить ее в нарушении лицензионного требования о незаключении лицензиатом в течение 30 календарных дней договора по КР на СОИ. Таким образом, лицензионное требование открывает механизм для неограниченного шантажа со стороны ресурсника.

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

В такой ситуации управляющая домом организация, осознавая предпринимательские риски, часто подписывает типовой договор с ресурсником, что называется, «не глядя», со всеми ассиметричными пунктами и кабальными для нее условиями. Значительно легче из данной ситуации выходить ТСЖ. Поскольку для него деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется без лицензии (п. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). То есть, угрозы шантажа со стороны ресурсника для ТСЖ нестрашны, т.е. для ТСЖ управление многоквартирными домами не является предпринимательской деятельностью (хотя в нашей практике несколько раз было такое, что ресурсник писал в жилищную инспекцию жалобы на ТСЖ, а жилищная инспекция выдавала ТСЖ предписания заключить договора с РСО в месячный срок; данное предписание мы отменяли через прокуратуру).Орган государственного жилищного надзора после получения жалобы от ресурсника проводит проверку и (часто) выдает предписание на заключение договоров с ресурсником на условиях типового договора. В разных ситуациях и регионах эта проблема решается по-разному (где-то ГЖИ демонстрирует более гибкий подход, где-то менее), однако в любом случае она формирует дополнительные неудобства для управляющей организации, которая находится между двух огней: с одной стороны, важно сохранить бизнес и не нарушить лицензионные требования, с другой, важно не принять максимум кабальных пунктов из договора с ресурсником.

Варианты заключения договоров по КР на СОИ

Региональной практикой наработано два варианта заключения договоров на поставку в многоквартирные дома КР на СОИ.Первый. Отдельный договор по КР на СОИ. Ранее указывалось, что коммунальный ресурс поставляется в дом для двух целей: оказания коммунальных услуг и содержания общего имущества.

В случае заключения отдельного договора по КР на СОИ в нем остаются те пункты и условия, которые будут отражать процедуру покупки КР на СОИ и взаимодействия сторон рамках данной покупки.

Такие договора мало чем отличаются от общих договоров (полных, на весь объем коммунального ресурса, в том числе, для целей приготовления коммунальных услуг) и управляющая домом организация также должна обязательно должна выходить на протокол разногласий с ресурсником.Второй. Дополнительное соглашение к основному договору.

Поскольку ресурсник стремится все необходимые ему пункты в основной договор, он идет по пути наименьшего сопротивления. И даже в случае перехода на прямые договора он готовит общий договор, направляет его в адрес управляющей домом организации, а приложением к такому договору делает дополнительное соглашение в предмете основного договора.

И первоначальный предмет договора о покупке коммунального ресурса для целей предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества он меняет путем исключения фразы «целей предоставления коммунальных услуг». И весь типовой ассиметричный договор остается неизменным, за исключением нескольких очень важных слов в предмете.

Многие ресурсники идут по такому пути, упрощая себе задачу по несению тех обязанностей, которые установлены в законе для исполнителя коммунальной услуги.Стоит отметить, что Правила, обязательные при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.

2012 № 124 (далее – Правила № 124) допускают акцепт по договорам по КР на СОИ.

При наличии решения о прямых договорах с ресурсником, договор по КР на СОИ признается заключенным с даты направления указанной заявки при неполучении стороной, направившей заявку, в течение 30 дней со дня получения заявки другой стороной ответа о согласии заключить договор ресурсоснабжения на предложенных условиях либо на иных условиях, соответствующих гражданскому и жилищному законодательству Российской Федерации (п. 11 Правил № 124). Поэтому крайне важно контролировать сроки ответов на любые оферты (проекты) договоров.

Заключение договора теплоснабжения по КР на СОИ: есть ли такая обязанность?

Очень сложным и спорным моментом является ответ на вопрос о том, нужно ли заключать договора теплоснабжения по КР на СОИ при наличии в доме индивидуального теплового пункты (ИТП или ЦТП), на котором приготавливается коммунальная услуга по горячему водоснабжению.Если следовать п.

54 Правил № 354, то при наличии в доме ИТП КР на СОИ по ГВС начисляться не может. В этом же духе есть письмо Минстроя России от 20.05.

2019 № 19094-ОГ/04, где указано, что под КР на СОИ понимается холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Тепловая энергия в этом перечне отсутствует.

В пользу данной позиции можно также сослаться на п. 2 Правил № 124. Они относят к КР на СОИ холодную воду, горячую воду, электрическую энергию и сточные воды. КР на СОИ по тепловой энергии в этом перечне также нет.Против данной позиции есть общая норма, приведенная в п. 12 ст.

161 ЖК РФ, где сказано, что управляющий домом организации не вправе отказываться от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями.

Такая неурегулированность данного вопроса, конечно, порождает двоякие толкования взаимных прав и обязанностей между управляющей организацией и ресурсником. Стоит также помнить про ст. 7.19 КоАП РФ, которая устанавливает ответственность за самовольное подключение и использование электрической, тепловой энергии.

С учетом того, что суды как правило встают на сторону ресурсника, данный пробел в законе может создать много проблем управляющей организации при ее отказе от заключения договора теплоснабжения по КР на СОИ.

Вместе с тем, у нас есть позиция ряда региональных жилищных инспекций (выраженная в письменной форме в виде мнений ведомств) о том, что при наличии в доме ИТП договора теплоснабжения по КР на СОИ не заключаются. Для того, чтобы сложилось полное понимание того, как работает правовая норма в этом случае, необходима судебная практика, которой, на момент подготовки материала, в свободном доступе автором пока не найдено и не сформировано.

Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти

Другие публикации в блоге

Переустройство и перепланировка: что можно, а что нельзя

Пути решения проблемы транзитных сетей при управлении многоквартирным домом

Юридический минимум, который нужен для председателя ТСЖ

Источник: https://www.gkh365.ru/blog/blog3/zaklyuchenie-upravlyayushchimi-organizatsiyami-dogovorov-s-rso-pri-prya/

Блог

Ресурсоснабжение многоквартирного дома

Новая управляющая организация как лицо, предоставляющие потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг (далее – УО, исполнитель), статус которого обязывает ее заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям.

Когда в УО (ТСЖ) приходит новый многоквартирный дом, «автоматической» замены исполнителя коммунальных услуг не происходит. УО (ТСЖ) в силу п.

4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.

2012 № 124 (далее – Правила № 124) должны обратиться в РСО для заключения договора поставки в целях предоставления потребителям коммунальных услуг или КРСОИ.

Для этого исполнитель направляет в РСО заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения (далее – заявка (оферта) в следующие сроки:

  • исполнитель в лице УО – не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления многоквартирным домом, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе управляющей организации;
  • исполнитель в лице ТСЖ – не позднее 7 дней со дня государственной регистрации ТСЖ, если ТСЖ не заключило договор управления многоквартирным домом УО, или не позднее 7 дней со дня расторжения такого договора управления.

При этом, к заявке необходимо приложить перечень документов, поименованный в п.п. 6,7 Правил № 124, а именно:

  • правоустанавливающие документы исполнителя;
  • лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (для УО);
  • документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по содержанию общего имущества в МКД и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям или обязанности по содержанию общего имущества в МКД;
  • документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) МКД к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;
  • документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такого прибора учета);
  • протокол ОСС помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (если такое решение принято);
  • документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, а также об общей площади помещений в многоквартирном доме, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, или о размере площади жилого дома и отапливаемых помещений надворных построек, а также размере площади земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;
  • иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

Документами, подтверждающими наличие у исполнителя обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу, а также обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, являются:

а) для управляющей организации:

  • если собственниками помещений в многоквартирном доме в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией, которая обращается с заявкой (офертой) – протокол ОСС, а также договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен);
  • если УО выбрана по конкурсу ОМСУ, – протокол открытого конкурса по выбору управляющей организации и (или) договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен);
  • если УО привлечена для управления многоквартирным домом ТСЖ, – протокол ОСС, на котором принято решение о выборе УО, и (или) договор управления многоквартирным домом, заключенный между ТСЖ и управляющей организацией;

б) для ТСЖ:

  • протокол ОСС, в котором создано товарищество и зафиксировано решение о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управление ТСЖ;
  • устав ТСЖ.

Основания для отказа РСО от заключения договора перечислены в пункте 13 Правил № 124. При этом в пункте 14 Правил № 124 оговорено, что представление исполнителем документов не в полном объеме или неправильное их оформлениене является основанием для отказа в заключении договора ресурсоснабжения.

В этом случае по общему правилу РСО приостанавливает рассмотрение заявки до получения от него недостающих (правильно оформленных) документов в установленный срок и прекращает рассмотрение заявки в случае неустранения недостатков.

После устранения недостатков исполнитель не лишен возможности повторно направить заявку.

Учитывая тот факт, что законодательство обязывает заключить договор как УО, так и РСО, обе стороны договора должны принимать меры по внесению правовой определенности в правоотношения по ресурсоснабжению.

Стоит отметить, что если в течение 30 дней со дня получения РСО заявки не последовало реакции или отказ РСО не основан на законе, УО вправе обратиться в суд с требованием о понуждении РСО к заключению договора ресурсоснабжения (п. 11 Правил № 124).

При формальном уклонении РСО от заключения публичного договора очень высоки шансы обязать РСО заключить договор в судебном порядке.

Из Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.09.2017 № 305-ЭС17-7000 по делу № А41-39674/2016:

«В то же время указанные нормы законодательства не должны толковаться таким образом, чтобы позволять управляющей или ресурсоснабжающей организации уклоняться от заключения договора по признакам формального несоответствия предоставленных сведений или их недостаточности при наличии у другой стороны этих сведений или возможности их получить самостоятельно.

Добросовестное поведение участника гражданских правоотношений предполагает учет прав и законных интересов другой стороны, а также содействие ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, при установлении наличия у ресурсоснабжающей организации необходимой информации для заключения договора отказ последней в направлении в адрес управляющей компании договора по надуманным основаниям неправомерен и по существу является способом уклонения от заключения публичного договора…

Таким образом, содержание документов, представленных истцом, позволяло ответчику подготовить проект договора. Следовательно, законных оснований для уклонения от заключения договора у ресурсоснабжающей компании не было».

Вместе с тем, ни для кого не секрет, что отсутствие договора ресурсоснабжения подпадает под нарушение лицензионных требований.

В силу пп. «г» п. 4(1) Постановления Правительства РФ от 28.10.

2014 № 1110 незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме относится к грубым нарушениям лицензионных требований.

Максимальное наказание за данное правонарушение составит для должностного лица 250 000,00 рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, а для юридического лица – 350 000,00 рублей.

Поскольку заключение договора с РСО является неизбежностью для УО, рекомендуем не ждать у моря погоды, а своевременно обращаться в РСО с офертой на заключение договора.

Также УО не лишена возможности предложить свою редакцию проекта договора. При этом, в случае судебного разбирательства, несоответствие проекта договора, предложенного УО, требованиям действующего законодательства, не будет являться основанием для отказа в иске УО.

Поскольку при урегулировании разногласий суд должен исходить из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.04.

2017 № 305-ЭС16-16501 по делу № А41-97565/2015).

Ну а для тех, кто дочитал статью до конца – предлагается образец заявки в РСО.

ОФОРМЛЯЕМ НА БЛАНКЕ ОРГАНИЗАЦИИ С ПРИСВОЕНИЕМ ИСХОДЯЩЕГО НОМЕРА И ДАТЫ

Генеральному директору

ООО ________________

Уважаемый Иван Петрович!

ООО _______________ в соответствии с протоколом ОСС помещений в МКД от «____» ____________ 2019г. № _____ (договором управления) является исполнителем коммунальных услуг (КРСОИ) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ________________________.

На основании пункта 4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.

2012 № 124 (далее – Правила № 124) прошу Вас заключить договор на _____________________________________________________________________________________

                (ГВС, ХВС, водоотведение, теплоснабжение и пр. – выбрать нужный вариант)

вышеуказанного многоквартирного дома.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/kommunalnye-uslugi/protsedura-zaklyucheniya-dogovora-s-rso/

Регламент заключения договоров с ресурсоснабжающей организацией

Ресурсоснабжение многоквартирного дома

Договор ресурсоснабжения заключается в двух случаях:

1. Если управляющая домом организация является исполнителем коммунальной услуги, т. е. приобретает коммунальный ресурс у ресурсоснабжающей организации как для предоставления коммунальных услуг потребителям, так и на общедомовые нужды (содержание общего имущества), например, для освещения мест общего пользования, поддержания работы лифтов и т. п.

2. Если управляющая домом организация приобретает коммунальный ресурс на содержание общего имущества (КР на СОИ), т. е. на общедомовые нужды.

Обычно возникают два вопроса:

1. Заключать ли договор с ресурсоснабжающей организацией в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (т. е., если в доме есть ИТП)?

Формально, ресурсоснабжающая организация не предоставляет данную услугу, т. к. она готовится внутри дома, т. е. после зоны балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности ресурсоснабжающей организации.

В разъяснениях, которые приведены в письме Минстроя России от 07.05.

2018 № 20237‑ОГ/04 «О коммунальной услуге по отоплению и горячему водоснабжению», указано, чтов случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и горячему водоснабжению между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией договор предоставления коммунальной услуги, предусмотренный ст. 157.2 ЖК РФ, заключен быть не может, поскольку в данном случае ресурсоснабжающая организация предоставляет коммунальный ресурс для самостоятельного производства коммунальной услуги и сама не является производителем такой услуги.

Однако, несмотря на такую позицию Минстроя России, многие практикуют прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, а жилищная инспекция обычно закрывает на это глаза, поскольку письма Минстроя России не являются нормативными актами, обязательными к исполнению.

В другом письме № 3080‑ОО/06 от 04.02.

2019 Минстрой России посчитал, что при наличии в доме ИТП между ресурсоснабжающей организацией и потребителями коммунальных услуг подлежит заключению договор, содержащий положения о снабжении тепловой энергии для подогрева воды в целях горячего водоснабжения (с теплоснабжающей организацией) и договор холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения (с организацией, осуществляющей холодное водоснабжение).

В этом случае вариант повестки для общего собрания может иметь такой вид: «О принятии решения о заключении с 01.01.

2020 собственниками помещений многоквартирного дома, действующими от своего имени договора, содержащего положения о снабжении тепловой энергии для подогрева горячей воды в целях горячего водоснабжения и договора холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения».

В целом запрета на заключение прямых договоров на теплоноситель при наличии в доме ИТП в ст. 157.2 ЖК РФ не содержится, т. е. такая практика имеет право на существование.

2. Если заключены прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по предоставлению коммунальной услуги по отоплению и газоснабжение, то нужно ли заключать с ресурсоснабжающей организацией договор ресурсоснабжения?

В соответствии с п. 40 Правил от 06.05.2011 № 354 потребитель в многоквартирном доме вносит плату за коммунальную услугу по отоплению как за единую коммунальную услугу без КР на СОИ (т. е. общедомовых нужд на отопление не бывает, это всегда коммунальная услуга). Аналогичная ситуация и с газоснабжением (система подачи газа должна быть герметична, иначе будет взрыв).

Если вы переходите на прямые договоры по отоплению и газоснабжению, то договор с ресурсоснабжающей организацией не будет заключаться, т. к. будет отсутствовать предмет такового. Если у вас есть какие‑то спорные вопросы по внешним сетям инженерно‑технического обеспечения, то стоит сначала решить их (либо добровольно, либо в судебном порядке), а уже затем переходить на прямые договоры.

Процедура заключения договора с ресурсоснабжающей организацией следующая

Не позднее 7 дней со дня регистрации ТСЖ или вступления в силу договора управления многоквартирным домом (т. е. включения данного дома в реестр лицензий) исполнитель обязан направить в ресурсоснабжающую организацию заявку‑оферту. К ней прикладываются следующие обязательные документы (заверенные руководителем исполнителя или уполномоченным им лицом):

– правоустанавливающие документы исполнителя (свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя; свидетельство о постановке исполнителя на учет в налоговом органе; документы, подтверждающие полномочия лица, выступающего от имени исполнителя, а в случае если исполнителем выступает индивидуальный предприниматель, – копия паспорта гражданина Российской Федерации);

– лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами – для управляющих организаций;

– документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям (т. е. протокол о выборе данной организации в качестве управляющей домом, а также устав – для ТСЖ);

– документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) многоквартирного дома (жилого дома) в установленном порядке к централизованным сетям инженерно‑технического обеспечения;

– документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такого прибора учета);

– протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (если такое решение принято);

– документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, а также об общей площади помещений в многоквартирном доме, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, или о размере площади жилого дома и отапливаемых помещений надворных построек, а также о размере площади земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;

– иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере электроэнергетики, теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения, поставки газа применительно к поставке коммунальных ресурсов для целей оказания коммунальных услуг пользователям жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Ресурсоснабжающая организация не вправе требовать от исполнителя представление документов, не предусмотренных в Правилах от 14.02.2012 № 124. Например, при переходе на прямые договоры при предоставлении протокола ресурсоснабжающая организация может требовать предоставления паспортных данных потребителей (ей будут необходимы эти данные для ведения работы с должниками).

Один руководитель ресурсоснабжающей организации мне как‑то с угрозой заявил, что без паспортных данных протокол о переходе на прямые договоры не примет. Не стоит обращать внимания на такие требования отдельных руководителей ресурсоснабжающих организаций – важно руководствоваться той процедурой, которая определена в законе.

Согласно сложившейся практике сами договоры ресурсоснабжения готовят юридические или договорные отделы ресурсоснабжающих организаций (такое право для ресурсоснабжающих организаций определено в п. 10 Правил от 14.02.2012 № 124). В дальнейшем вы готовите на данные договоры свои протоколы разногласий.

Но можно изменить эту практику. Скачайте с сайта ресурсоснабжающей организации проект типового договора, измените его и направьте уже подписанную вами редакцию договора ресурсоснабжения (т. е. оферту договора) на рассмотрение в ресурсоснабжающую организацию.

В этом случае уже ресурсоснабжающая организация будет готовить свой протокол разногласий.

После получения оферты договора (или заявки), направленной ресурсоснабжающей организацией или исполнителем, есть 30 дней на то, чтобы рассмотреть договор и составить протокол разногласий.

Практика показывает, что протокол разногласий должен быть всегда, потому что подписывать изначально предлагаемую редакцию договора в том виде, в котором ее дает ресурсоснабжающая организация, нельзя. Это может нарушить права собственников помещений многоквартирного дома.

По своему опыту могу сказать, что при разборе каждого договора с ресурсоснабжающей организацией у меня бывает от 20 до 50 возражений по отдельным пунктам и приложениям.

При отсутствии ответа и по прошествии 30 дней можно обратиться с иском понуждения заключить договор ресурсоснабжения в предложенной редакции. Такое право закреплено в п. 11 Правил от 14.02.2012 № 124 и п. 1 ст. 445 ГК РФ.

Обратите внимание, что затягивать с заключением договора с ресурсоснабжающей организацией не следует, поскольку в силу п. 2 ст.

446 ЖК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение 6 месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Если вы с чем‑то не согласны, у вас есть не более полугода, чтобы решить вопрос в суде. Позже ваш иск к ресурсоснабжающей организации не примут.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/jkh/reglament-zakliucheniia-dogovorov-s-resursosnabjaiuscei-organizaciei-5fb12d5970f5da1bdaf15622

16 ответов на вопросы о прямых договорах потребителей с РСО

Ресурсоснабжение многоквартирного дома

Мы собрали в один документ основные вопросы о переходе потребителей на прямые договоры с РСО. Они помогут вам реализовать переход или сохранить действующую систему расчетов.

ВОПРОС № 1. ЧТО ПРЕДПРИНЯТЬ, ЧТОБЫ СРОЧНО ПЕРЕВЕСТИ СОБСТВЕННИКОВ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РСО?

Инициируйте общее собрание собственников помещений в МКД. Дело в том, что решение о переходе на прямые договоры между РСО и потребителями может принять только общее собрание собственников (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК). «За» должно проать большинство собственников из тех, что приняли участие в общем собрании.

Есть еще случай, когда РСО может перевести собственников на прямые договоры без вашего ведома. Ресурсник может расторгнуть договор ресурсоснабжения в одностороннем порядке, если долг УО, ТСЖ, ЖСК превысит две среднемесячных величины обязательств по оплате (ч. 2 ст. 157.2 ЖК).

Рисунок 1. Схема оплаты коммунальных услуг через управляющую МКД организацию

Рисунок 2. Схема оплаты коммунальных услуг напрямую в РСО

Читать подробнее о том, Как перейти на прямые договоры потребителей с РСО.

ВОПРОС № 2. МОЖНО ЛИ ПЕРЕВЕСТИ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В МКД НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РСО ПО ВЫБОРОЧНЫМ КОММУНАЛЬНЫМ УСЛУГАМ?

Да, можно. В повестке общего собрания о переходе на прямые договоры между собственниками и РСО обязательно укажите, договоры предоставления каких коммунальных услуг собственники будут заключать.

Например, если планируете перейти на прямые договоры предоставления коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению, то включите в повестку общего собрания решение о заключении договоров горячего водоснабжения и отопления с РСО (укажите название РСО).

Скачать шаблон протокола общего собрания собственников о переходе на прямые договоры с РСО

ВОПРОС № 3. СОБСТВЕННИКИ МОГУТ ПЕРЕЙТИ В РСО ЧАСТИЧНО? ТО ЕСТЬ, КТО ГОЛОСОВАЛ «ПРОТИВ» ИЛИ НЕ БЫЛ НА СОБРАНИИ, НЕ ЗАКЛЮЧИТ ДОГОВОР С РСО?

Нет, закон этого не предусматривает.

Решение общего собрания обязаны исполнять все собственники помещений в МКД, даже те, кто не принимал участия в общем собрании или ал против. Такой вывод следует из части 5 статьи 46 ЖК.

Заключение договора между потребителями и РСО в письменной форме не обязательно, поэтому после принятия решения на общем собрании договор будет считаться заключенным со всеми собственниками одновременно с даты, которую определили собственники и РСО (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).

ВОПРОС № 4. КАК ПОСТУПИТЬ, ЕСЛИ МЫ НЕ ХОТИМ ПОКА ПЕРЕВОДИТЬ СОБСТВЕННИКОВ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РСО?

Следите за уровнем задолженности перед каждой РСО отдельно. Если долг УО, ТСЖ, ЖСК превысит две среднемесячных величины обязательств по оплате коммунальных ресурсов, РСО в одностороннем порядке вправе отказаться от договора ресурсоснабжения (ч. 2 ст. 157.2 ЖК).

ВОПРОС № 5. ЖИТЕЛЯМ МЫ БОЛЬШЕ НЕ НАЧИСЛЯЕМ ПЛАТУ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ. МОГУТ ЛИ ОСТАТЬСЯ ДОЛГИ ПЕРЕД РСО?

Долги могут быть, если вы не оплатили:

  • коммунальные ресурсы на содержание общего имущества;
  • коммунальные ресурсы в целях предоставления коммунальных услуг потребителям за расчетные периоды, когда расчеты за КУ шли при посредничестве УО, ТСЖ, ЖСК.

ВОПРОС № 6. ДОЛЖНА ЛИ РСО ПЕРЕДАВАТЬ ПОКАЗАНИЯ ИПУ УПРАВЛЯЮЩЕЙ МКД ОРГАНИЗАЦИИ И НАОБОРОТ?

Да, должна.

В случае заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг между собственниками и РСО такая организация обязана предоставлять, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, управляющей МКД организации информацию о показаниях ИПУ, если такие показания потребители предоставили РСО (ч. 10 ст. 157.2 ЖК).

Если же собственники передали эту информацию в УО, ТСЖ, ЖСК, то управляющая организация должна будет передать ее в РСО (п. 1 ч. 11 ст. 161 ЖК).

ВОПРОС № 7. ДОЛЖНА ЛИ РСО ДОПЛАЧИВАТЬ НАМ ЗА СБОР ПОКАЗАНИЙ ИПУ?

Нет, РСО не будут доплачивать УО, ТСЖ, ЖСК за передачу показаний ИПУ. Обязанность передавать показания ИПУ в РСО при прямых договорах закреплена законом.

ВОПРОС № 8. КТО БУДЕТ ВЫСТАВЛЯТЬ ПЛАТЕЖКИ ЗА КУ? КАЖДАЯ РСО ЗА СВОЮ УСЛУГУ?

Собственники помещений в МКД будут получать платежные документы от тех РСО, с которыми решили заключить прямые договоры.

ВОПРОС № 9. ТРЕБУЕТСЯ ЛИ СОГЛАСИЕ УО, ТСЖ, ЖСК, ЧТОБЫ СОБСТВЕННИКИ МОГЛИ ПЕРЕЙТИ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РСО?

Нет, согласие управляющей МКД организации не требуется. Решение принимает общее собрание в МКД в рамках своей исключительной компетенции (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК).

ВОПРОС № 10. МОЖЕТ ЛИ РСО БЕЗ РЕШЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПЕРЕВЕСТИ МКД НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ?

Да, может.

РСО вправе в одностороннем порядке расторгнуть договоры ресурсоснабжения с управляющей МКД организацией, если долги будут превышать пороговое значение.

Договор предоставления коммунальных услуг будет считаться заключенным со всеми собственниками одновременно через 30 дней после того, как РСО уведомит управляющую МКД организацию о расторжении договора ресурсоснабжения (п. 2 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).

ВОПРОС № 11. КТО БУДЕТ ПЛАТИТЬ ПО СТАРЫМ ДОЛГАМ ЗА КУ, КОГДА СОБСТВЕННИКИ ПЕРЕЙДУТ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РСО?

Если до перехода между УО, ТСЖ, ЖСК и РСО действовал договор ресурсоснабжения, то накопленные по нему долги останутся за УО, ТСЖ, ЖСК.

Чтобы не брать на себя лишнее, составьте акт сверки расчетов на дату, предшествующую переходу на прямые договоры. Например, если переход на прямые договоры состоится 1 июня 2018 года, то составьте с РСО акт сверки на 31 мая 2018 года.

ВОПРОС № 12. ЕСЛИ У НАС ПО НЕКОТОРЫМ МКД УЖЕ ДЕЙСТВУЮТ ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ И РСО, ЧТО ИЗМЕНИТСЯ В ЭТОЙ ЧАСТИ?

Заключенные ранее договоры с РСО продолжат действовать. Управляющая МКД организация должна обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, которое входит в состав общего имущества, для предоставления КУ (ч. 3 ст. 3 Закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ).

ВОПРОС № 13. ОСТАНУТСЯ ЛИ В СИЛЕ ПРИНЯТЫЕ РАНЬШЕ РЕШЕНИЯ О ПРЯМЫХ РАСЧЕТАХ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ И РСО?

Да, останутся.

Если до 3 апреля собственники помещений в МКД или члены ТСЖ, ЖСК приняли решение об оплате коммунальных услуг напрямую РСО в силу ранее действовавших частей 6.3 и 7.1 статьи 155 ЖК, то такой порядок расчета сохраняется.

В таком случае, оплачивая коммунальные услуги РСО, собственники выполняют обязательства по оплате перед УО, ТСЖ, ЖСК. Это прямо предусматривает часть 6 статьи 3 Закона от 03.04.

2018 № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

При этом собственники вправе в общем порядке принять решение о заключении с РСО договоров предоставления коммунальных услуг.

ВОПРОС № 14. НАДО ЛИ МЕНЯТЬ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ, ЕСЛИ МКД ПЕРЕХОДИТ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ?

Вносить изменения в действующий договор управления МКД не обязательно.

Дело в том, что решения общего собрания в МКД достаточно, чтобы перейти на прямые договоры между РСО и потребителями. Согласие управляющей МКД организации, внесение изменений в договор управления не требуются.

ВОПРОС № 15. КТО ОГРАНИЧИТ ИЛИ ПРИОСТАНОВИТ ПОДАЧУ КУ ПОТРЕБИТЕЛЮ ЗА ДОЛГИ?

Ограничивать и приостанавливать коммунальные услуги должникам будет РСО при взаимодействии с управляющей МКД организацией.

Ограничить или приостановить подачу коммунальной услуги вправе только исполнитель таких услуг (п. 119 Правил предоставления коммунальных услуг).

Если собственники заключают договоры напрямую с РСО, то исполнителем коммунальных услуг будет соответствующая РСО. Это следует из определения термина «исполнитель коммунальных услуг».

Такое правило распространяется в том числе на МКД, которым управляет УО или жилищное объединение.

При этом у РСО нет прямого доступа к инженерным коммуникациям МКД, чтобы ограничить или приостановить предоставление коммунальной услуги, поэтому РСО и УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны наладить порядок взаимодействия по этому вопросу.

В договоре поставки КР на СОИ между управляющей МКД организацией и РСО может быть предусмотрен порядок взаимодействия по аналогии со случаем, когда собственники приняли решение об оплате КУ напрямую РСО (подп. «в» п.

 27 Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, утв. постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124).

Также условие о том, что ограничивать и приостанавливать КУ будет РСО, включили в проект типового договора предоставления коммунальных услуг между РСО и собственником. Такой договор будет предусматривать порядок ограничения и приостановления.

ВОПРОС № 16. МОЖНО ЛИ ПЕРЕЙТИ НА ОПЛАТУ КР НА СОИ НАПРЯМУЮ РСО?

Нет, нельзя.

При способе управления МКД управляющей организацией, товариществом или кооперативом РСО может предоставлять коммунальные услуги собственникам исключительно в целях личного потребления таких услуг потребителями.

Для этого собственники помещений в МКД вправе принять решение о заключении договоров, которые содержат положения предоставления коммунальных услуг: ХВС, ГВС, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, не относятся к коммунальным услугам, а входят в состав платы за содержание жилого помещения (п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК). Поэтому собственники не вправе оплачивать КР на СОИ. Плату за такие ресурсы включают в коммунальные услуги и потребители оплачивают их напрямую РСО в трех случаях:

  • в МКД непосредственный способ управления;
  • способ управления не выбран;
  • выбранный способ управления МКД не реализован.

Основания платы за КУ на ОДН напрямую РСО следуют из части 5 статьи 154 ЖК и пункта 40 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

См. также

  • Как перейти на прямые договоры потребителей с РСО

Шаблоны

Первоисточник: Управление МКД

Источник: http://www.goszhil.cap.ru/news/2019/02/01/16-otvetov-na-voprosi-o-pryamih-dogovorah-potrebite

Рсо в жкх

Ресурсоснабжение многоквартирного дома

Вода, электричество и газ сегодня проведены во все квартиры многоэтажных домов ресурсоснабжающими организациями (РСО). Многие хотят перейти на прямые расчеты с РСО, минуя управляющие компании. Подробнее о том, что такое эти компании и как осуществляется взаимодействие между ними и владельцами недвижимости можно прочитать ниже.

Что означает РСО

РСО – это юр. лица и ИП, которые занимаются предоставлением коммунальных ресурсов и их прямой доставкой до мест потребления. Их деятельность регламентируется жилищным законодательством. Такими учреждениями являются поставщики:

  • электрической энергии;
  • воды, как горячей, так и холодной;
  • газа;
  • тепла (отопления и твердого топлива).

Также к таким компаниям относятся и транспортные организации, которые доставляют ресурсы до места назначения. К РСО относятся и объединения, которые занимаются следующей деятельностью:

  • ликвидируют крыс, мышей и насекомых;
  • вывозят мусорные отходы;
  • устанавливают телеантенны;
  • освещают близлежащие участки.

Их этого выходит, что РСО предоставляют как ресурсы, так и услуги для жителей многоквартирных домов. Это подробная расшифровка понятия ресурсоснабжающие организации.

Ук как рсо

Управляющая компания – это юр. лицо, которое эксплуатирует, управляет и содержит жилищный фонд по причине договора, заключенного владельцами недвижимости и организацией.

Если говорить кратко, то УК – это посредническое учреждение, которое собирает деньги у жильцов для оплаты ресурсов, поставляемыми РСО. Таким образом, ресурсоснабжающая организация является субподрядчиком, а управляющая компания подрядчиком у жильцов многоэтажек на основании заключенного договора.

Помимо этого, управляющая компания занимается содержанием в надлежащем порядке жилого фонда, собирает деньги на капитальный ремонт, выполняет текущие работы по восстановлению и сохранению общедомовых помещений. Поэтому РСО никак не могут выступать в качестве управляющей компании, потому что не осуществляют подобные мероприятия, занимаясь коммунальными проблемами.

Но они в состоянии принимать прямые платежи от своих потребителей и заключать договора на этот вид деятельности. Когда владельцы квартир многоэтажного дома, которые непосредственно управляют зданием, заключают контракт с ресурсоснабжающей организацией, то последняя становится исполнителем, предоставляющим коммунальные услуги.

Также РСО – это исполнитель в ЖКХ в следующих ситуациях:

  • если владельцы жилья не избрали способ управления;
  • когда истек период прежнего способа управления, а новый еще не выбрали в жилищном товариществе или при других формах правления.

Все случаи, когда организация ресурсоснабжения выступает в качестве управляющей компании и получает платежи за коммунальные услуги, оговорены в постановлении №354 правительства России.

Преимущества и недостатки прямых расчетов

При прямых расчетах существуют как плюсы, так и минусы. Являются преимуществами при прямых платежах:

  • снижение рисков разорения управляющей компании, потому что потребитель платит напрямую;
  • никто не отвечает за неуплату услуг жилищно-коммунального хозяйства другими жильцами, поэтому все средства, которые собирают на капремонт и содержание здания идут только по прямому назначению.

Минусами подобных расчетов на основании договора коммунальной оплаты будет следующее:

  • всем потребителям необходимо платить за предоставленные услуги в разных местах;
  • при перерасчетах часто могут возникать затруднительные вопросы.

Прямые договора

Сегодня появилась возможность заключать прямые договоры между потребителями и РСО. Можно это делать в следующих ситуациях:

  • при проживании собственника в частном доме;
  • при избрании на общем собрании подобного способа управления;
  • если потребители ресурсов хозяева необитаемых помещений в многоэтажном доме;
  • если управляющая компания или товарищество собственников жилья задолжали РСО более трех месячных платежей за коммунальные услуги.

Тогда владельцы недвижимости в многоквартирных домах вправе оформить прямой договор на поставку необходимых услуг. У такого способа есть плюсы:

  • нет надобности содержать лишних чиновников;
  • не нужно нести ответственность всем жителям дома за несколько недобросовестных соседей, которые не платят коммунальный взнос;
  • возможен найм на короткий срок подрядчиков для проведения работ по восстановлению жилого фонда, что разрешает сэкономить из-за большой конкуренции в этой области.

К минусам подобных договоров относят:

  • многоэтажное здание перестает управляться результативно из-за больших разногласий между жителями;
  • коммунальная оплата может осуществляться нерегулярно;
  • нельзя сделать капремонт за счет денег, которые выдает Фонд содействия реформам ЖКХ.

Ответственность РСО за неверные расчеты

По закону за все нарушения отвечает исполнитель коммунальных услуг в размере 50 процентов от надлежащей суммы. Когда РСО напрямую на основании договора становится исполнительным органом, то штраф должна оплачивать она.

При неверном расчете нужно написать заявление исполнителю, а когда ответа не последует, то обратиться в Роспотрбнадзор, прокуратуру или судебные органы. Из-за частых банкротств управляющих компаний и ненадлежащих услуг, которые они предоставляют, правительство разрешило заключать с ресурсоснабжающими компаниями договоры и выполнять расчеты напрямую.

Такие методы при оформленном договоре приведут к улучшению качества коммунальных услуг и увеличению прозрачности расчетов между хозяевами недвижимости и РСО. Но чтобы получить качественные услуги напрямую, следует добиться согласия всех заинтересованных сторон, что в некоторых случаях бывает крайне сложно.

Источник: https://ozhkh.ru/zhilishhno-kommunalnoe-hozyajstvo/rso

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.