Сообщение о проведении общего собрания собственников

Уведомление собственников при проведении общего собрания

Сообщение о проведении общего собрания собственников

Большая часть многоквартирных домов российского жилого фонда управляется управляющими организациями.

В ситуации, когда собственники хотят создать в доме ТСЖ и сменить способ управления домом, прежде всего, необходимо проведение общего собрания, процедура которого предельно регламентирована.

Самым важным вопросом, который предстоит решить перед проведением общего собрания, является процедура правильного уведомления собственников.

Способ уведомления, установленный в законе

В законе установлена крайне сложная процедура уведомления собственников помещений многоквартирных домов (МКД) о предстоящем проведении общего собрания. Инициатор его проведения обязан за 10 дней до даты собрания уведомить всех собственников такого дома о предстоящем общем собрании. Этот порядок прописан в п. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Ключевые особенности такого порядка уведомления состоят в следующем:

1.Необходимо уведомить каждого собственника.

Встречаются ситуации, когда в одном жилом или нежилом помещении имеется по 4-6 собственников одновременно. В этом случае закон предписывает уведомлять каждого из них.

Для того, чтобы получить актуальные сведения о собственниках помещений МКД, можно действовать двумя путями.

Во-первых, можно получить выписки на собственников самостоятельно через сайт ФГИС ЕГРН https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn. При покупке пакета 100 выписок за 400 р. минимальная цена 1 выписки на одно помещение составляет от 4 рублей. Это относительно небольшие деньги, которые можно потратить для получения актуальной информации, необходимой для проведения общего собрания.

Во-вторых, можно попытаться запросить реестр собственников у управляющей домом организации. Такая организация обязана вести данный реестр с актуальными сведениями и предоставлять его в течение 5 дней по запросу любого из собственников. Такой порядок предусмотрен п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.

Вариант получения информации о собственниках от управляющей компании является наименее затратным, но наиболее рискованным (управляющая компания может намеренно передать неверные сведения, чтобы в дальнейшем оспорить итоги собрания в связи с неправильной процедурой уведомления).

2.Необходимо уведомлять собственника заказным письмом с уведомлением о вручении письма.

Закон не содержит обязанностей уведомлять через государственную Почту России и для этой цели можно пользоваться сторонними курьерскими службами и сервисами.

Процедура уведомления через Почту России порою довольно затруднительна в связи с «национальными болезнями» этой почтовой службы (дефицит конвертов, марок, уведомлений, трудности с отправкой писем и т.п.).

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

3.Необходимо уведомление собственников, не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания.

Здесь стоит обратить внимание на то, что эта формулировка означает не отправление за 10 дней до даты собрания самого письма, а его получение адресатом. В соответ. с положениями ст. 161.5 ГК РФ, сообщение о проведение общего собрания (т.е.

юридически значимое сообщение) влечет для собственника последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Таким образом, планируя сроки доставки сообщения мы должны отсчитывать 10 дней с прогнозируемой даты получения сообщения, а не отправки.

4.Юридические лица, являющиеся собственниками жилых или нежилых помещений, уведомляются по месту нахождения исполнительного органа такого юридического лица. Получить эту информацию можно, скачав бесплатную выписку с сайта налогового органа https://egrul.nalog.ru/index.html

5.В законе прямо не урегулирован вопрос, как правильно уведомлять собственников – физических лиц: по их регистрации по месту жительства или по месту нахождения принадлежащего имущества.

Поскольку инициаторы проведения общего собрания не располагают сведениями о «прописках» своих соседей, то исходя из положений гражданского и жилищного законодательства допускается уведомление собственников – физических лиц по месту нахождения их недвижимого имущества.

Способ уведомления, установленный общим собранием

Схема уведомления, которая установлена в законе, сложная и затратная (требует денег на тот момент, когда у собственников их нет). Вместе с тем, закон исходит из того, что если собственники ранее изменили процедуру уведомления на упрощенную, то рассылка писем каждому собственнику не требуется. Упрощенная процедура уведомления может предполагать:

– размещение сообщений о проведении общего собрания на информационных стендов внутри или около подъездов

– публикацию сообщений о проведении общего собрания на каком-либо сайте, в сообществе жителей дом в одном из мессенжеров (Viber, WhatsApp и пр.).

Для того, чтобы узнать, был ли изменен установленный в законе способ уведомления с заказных писем на упрощенку, необходимо зайти на сайт ГИС ЖКХ и поискать там протокол. Иногда протокол можно найти на сайте Реформа ЖКХ (протокол мог быть размен там по «старой памяти»).

Кроме того, всегда полезно написать запрос (или сходить ногами) в жилищную инспекцию, которая хранить копии и оригиналы протоколов общих собраний. Если управляющая компания добросовестная, то можно обратиться в нее для получения возможности ознакомления с протоколами общих собраний.
Особенности уведомления об общем собрании в новостройке

С 1 января 2018 года стало возможно проводить общие собрания по смене способа управления домом в новостройке на основе ания по актам приема передачи помещений.

Дело в том, что после приемки квартиры от застройщика может пройти довольно длительное время, прежде чем собственник оформит право собственности в установленном порядке. Поэтому ание по актам приема передачи позволяет решать вопросы по способу управления домом до оформления официального права на купленные объекты в новостройке.

Интересной особенностью здесь является то, что лиц, принявших помещение от застройщика (или «лиц, обеспечивающих строительство многоквартирного дома») при проведении первичного общего собрания, можно не уведомлять заказным письмом с уведомлением о вручении.

Согласно порядку, прописанному в п. 4 ст. 45 ЖК РФ, письмами уведомляются собственники. А дольщики таковыми на момент приемки квартиры, формально, не являются. Поэтому первичное общее собрание в новостройке можно провести в упрощенном порядке без уведомления письмами.

Стоит обратить внимание на то, что такое исключение действует только в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). В дальнейшем, по истечении года, уведомлять о проведении самого первого общего собрания придется в общем порядке с помощью писем.

Какой способ уведомления выбрать в каждом конкретном случае необходимо решить самостоятельно, исходя из содержания ранее принятых решений и самого дома (срока его ввода в эксплуатацию). Способ уведомления, установленный в законе, безусловно, самый сложный, но законодатель исходил из такой процедуры в целях защиты интересов собственников.

Павел Кузнецов,
управляющий многоквартирными домами, автор книг про ЖКХ, преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

Источник: https://www.gkh365.ru/blog/blog3/the-notification-of-the-owners-at-general-meeting/

Как правильно уведомлять о собрании – инструкция, судебная практика

Сообщение о проведении общего собрания собственников

02 Октябрь 2019

Является ли извещение о собрании надлежащим? Нарушение порядка уведомления о собрании при оспаривании решений ОСС.

По статье 181.4 Гражданского кодекса РФ суд может признать решение собрания недействительным, если инициатор существенно нарушил порядок созыва собрания (ОСС), что затронуло волеизъявление его участников.

Сотрудники компании “ДОМСКАНЕР” помогут Вам:- подготовить полный пакет документов общего собрания собственников с гарантией приема документов Жилищной инспекцией.- актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра.- сделать именные бланки на каждого жителя.

Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах. Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите: info@domscanner.ru

Сам порядок созыва изложен в ст.

45 Жилищного кодекса РФ: сообщение о собрании надо не меньше, чем за 10 дней до собрания:

– направить каждому собственнику заказным письмом, если нет решения ОСС о другом способе направления этого письменного сообщения, или

– вручить каждому под роспись, или

– повесить в общедоступном для всех жителей помещении, которое они выбрали раньше на собрании.

Последний вариант самый простой и распространенный, но чтобы его использовать без нарушения Жилищного кодекса, надо, чтобы собственники ранее на общем собрании утвердили такую форму уведомления, указав в каком месте будут размещаться объявления о последующих собраниях.

Какие нарушения созыва ОСС на практике признаются существенными?

Однозначного ответа на этот вопрос нет, суды по-разному оценивают одни и те же нарушения. При обращении в суд можно попробовать ориентироваться на сложившуюся в вашем регионе практику. Оценить стоит, как суд относится не только к нарушению порядка уведомления, но и срока уведомления, содержания сообщения.

Мы проанализировали решения судов регионального уровня за 2019 год, и вот какие позиции там отражены.

1. Не любое нарушение является достаточным для признания решения ОСС недействительным, а лишь такие существенные нарушения закона, из-за которых нельзя установить действительное волеизъявление большинства собственников.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 10.06.2019 по делу N 33-11245/2019:

Суд первой инстанции сначала признал решения собрания недействительным, указав, что десятый день срока для сообщения пришелся на субботу, поэтому последний день срока, по мнению суда, должен был быть перенесен на ближайший следующий за ним рабочий день, т.е. на понедельник. Суд решил, что из-за не учета выходных дней десятидневный срок уведомления был нарушен, и признал решение собрания недействительным.

Апелляционная инстанция с таким подходом не согласилась и отменила судебное решение. В материалах дела имелись доказательства направления уведомлений по почте за 9 дней до ОСС всем без исключения собственникам.

Также ответчик представил служебную записку диспетчера ТСЖ, акт о размещении объявления в подтверждение того, что в подъездах также было вывешено сообщение о собрании.

Свидетели подтвердили факт размещения сообщения в местах общего пользования.

В связи с этим, суд Республики посчитал необоснованными выводы суда о нарушении процедуры уведомления.

Апелляционное определение Мосгорсуда от 18.06.2019 г. по делу N 33-25851 (у него есть противоположное мнение):

Суд отклонил довод истца о том, что инициатор должен был уведомить о собрании именно заказными письмами, поскольку закон предусматривает несколько возможных способов уведомления, включая вывешивание сообщения в доступном для всех собственников месте. Так как в ании участвовали жители с 68% , а всего собрано 283 бюллетеня, то это свидетельствует об уведомлении собственников об ОСС.

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 19.03.2019 по делу N 33-5024/2019:

Здесь суд отказал в признании решения собрания недействительным, хотя истец ссылался на нарушения при извещении о собрании, говоря о том, что ее никто не уведомил.

По мнению суда, этот довод опровергается реальным количеством участников собрания, наличием фотографий, свидетельствующих о размещении сообщений в подъездах.

Также суд переложил на истца обязанность доказывать, что собственники утверждали какой-либо другой способ уведомления. Естественно, житель этого доказать не смог, и в иске ему было отказано.

2. Предусмотренные законом правила о порядке созыва собрания являются существенными, поэтому их не соблюдение будет также существенным нарушением созыва.

Апелляционное определение Мосгорсуда от 04.03.2019 по делу N 33-4335/2019:

Суд указал, что предусмотренная кодексом обязанность инициатора известить о собрании, в первую очередь, заказным письмом либо вручить под роспись, говорит о важности этого правила, подчеркивает значимость волеизъявления каждого жителя.

Законодатель, по мнению суда, относит правила о порядке созыва и проведения ОСС «к существенным, следовательно, и нарушения установленного порядка проведения собрания также относятся к существенным».

Затем суд почему-то пришел к выводу о ничтожности решений, принятых на собрании, из-за нарушений при его проведении. Хотя наличие существенных нарушений – это основания для признания недействительным оспоримого решения (ст. 181.4 ГК РФ), а не ничтожного (ст. 181.5 ГК РФ). В любом случае, решение собрания в итоге признали недействительным.

Практика Мосгорсуда противоречива и в основном сводится к «засиливанию» того, что решил нижестоящий суд. Поэтому все усилия по доказыванию наличия или отсутствия нарушений, их существенности надо прилагать в суде первой инстанции.

Источник: http://domscanner.ru/article/126

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.